En un contexto donde cada vez más sectores buscan alternativas para optimizar cargas fiscales, el sector inmobiliario ha planteado una figura que pretende sustituir el contrato de arrendamiento tradicional por un esquema basado en una oferta mercantil y una orden de compra, con el fin de evitar la generación del hecho gravado con el impuesto de timbre. Frente a esta práctica, la DIAN ha emitido el Concepto 1393 del 14 de mayo de 2025, en el que fija su posición con claridad: la sustancia del negocio prevalece sobre la forma documental adoptada.
La inquietud planteada por la Lonja de Propiedad Raíz de Santander recoge una realidad concreta: varias inmobiliarias han considerado reemplazar la suscripción bilateral del contrato de arrendamiento por un intercambio de documentos comerciales, en un intento de invocar la exención del numeral 52 del artículo 530 del Estatuto Tributario. Esta norma exceptúa del timbre las ofertas mercantiles aceptadas mediante orden de compra, pero no fue diseñada para operaciones que, en su esencia, son contratos de arrendamiento.
La DIAN, en aplicación del principio de prevalencia de la sustancia sobre la forma y de la norma general antiabuso del artículo 869 del Estatuto Tributario, advierte que estructurar documentos con apariencia distinta a su verdadera naturaleza jurídica podría acarrear consecuencias tributarias relevantes. Si una operación tiene todos los elementos de un arrendamiento –uso de un bien por parte del arrendatario, pago de canon, duración definida– entonces estamos ante un arrendamiento, aunque no se firme un contrato con ese nombre.
La entidad señala que los contribuyentes tienen libertad para organizar sus negocios jurídicos, pero dicha libertad no puede cruzar la línea del abuso del derecho. La estructuración de una relación jurídica no puede encubrir la verdadera intención de las partes ni desvirtuar el cumplimiento de las obligaciones fiscales. En ese sentido, si la administración determina que existe simulación o intención de eludir el hecho generador del impuesto, podrá recalificar la operación, determinar el tributo omitido y aplicar las sanciones correspondientes, incluso de carácter penal si se configura dolo o fraude.
Conclusión Accounter
Este pronunciamiento de la DIAN no solo responde a una inquietud puntual del sector inmobiliario, sino que envía un mensaje claro al mercado: la forma nunca podrá encubrir la sustancia. Si una operación es arrendamiento en su esencia, genera impuesto de timbre, sin importar la denominación o los documentos utilizados. Pretender lo contrario no solo pone en riesgo la validez tributaria de la operación, sino que expone a los intervinientes a consecuencias fiscales graves por el uso de figuras jurídicas que puedan ser consideradas abusivas.