Cartera vencida por contratos de arrendamientos bajó el 13%

La cartera vencida por contratos de arrendamientos presentó una disminución del 13% en promedio en 2010 frente a un año atrás, lo que llevó a que el indicador de calidad por morosidad, es decir, los saldos en mora sobre el monto total garantizado, se situara en 4.2% al cierre del año pasado.

Asi se desprende un informe dado a conocer por la firma Unifianza sobre la cartera vencida de los contratos de arrendamientos que se encuentran afianzados por la entidad. Esta cartera presentó una disminución del 54% en 2010 con relación a 2009 y el indicador de calidad por morosidad se situó en diciembre de 2010 en 2.21% frente a 4.81% de un año atrás.

La cartera vencida está representada en un 66.94% por inmuebles destinados a vivienda, 15,36% a comercio, 11.70% a oficinas y 6% a bodegas.

Este indicador refleja, de una parte, el comportamiento positivo de los arrendatarios frente a sus obligaciones, y de otra, la eficiencia en las estrategias utilizadas para la recuperación de la cartera en mora, dice el estudio.

Entre las estrategias utilizadas en 2010 se destaca la utilización de mecanismos alternativos para la solución de conflictos, como es el caso de la conciliación ante un Centro de Conciliación y Arbitraje, que trae grandes beneficios que se traducen en agilidad y efectividad en la entrega de los inmuebles, en el pago de las sumas adeudas en mora y en la disminución en tiempo y dinero para llegar a un acuerdo entre las partes, donde no existe un ganador y un perdedor como en un proceso jurídico, sino un gana-gana para cada una de las partes, precisa el informe.

De acuerdo con la información suministrada por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, de las conciliaciones solicitadas en 2010 en el área de arrendamientos, en el 78.3% de los casos se llegó a un arreglo, en el 3.3.% hubo imposibilidad de acuerdo, en el 15.1% hubo inasistencia de una parte, y el 3.3% de las solicitudes quedaron aplazadas o reprogramadas.

Oferta de inmuebles

La evolución del porcentaje de inmuebles usados en oferta o en venta según información suministrada por La Galería Inmobiliaria, muestra que en el estrato 6 se observó que después de crecer de manera permanente hasta octubre del 2009 (5.6%), el indicador se estabilizó hasta el mes de abril y a partir de ese momento comenzó a reducirse, hasta ubicarse en 4.1%, con una disminución de 1.3 puntos porcentuales frente al registrado hace un año, con una disminución de 0.4 puntos porcentuales en los destinados a venta y 0.8 los correspondientes a arriendo.

El indicador de oferta de vivienda usada de estrato 5, creció menos aceleradamente que el 6 y registró su máximo nivel en febrero del 2010 con un indicador del 4%, frente al registrado en igual mes del año anterior. El descenso fue del 0.3%, mostrando una mayor disminución aquellos destinados a la venta.

Para el estrato 4, el porcentaje de inmuebles en oferta, oscila alrededor del 2%, sin presentar grandes modificaciones.

En general, el año 2010 se caracterizó por una disminución en los inmuebles usados en oferta, para los estratos 5 y 6, tanto para venta como para aquellos destinados a arriendo, dado que este mercado, al igual que el nuevo, se vio incentivado por las favorables condiciones para el crédito y para la inversión en general.

Es de anotar, que si bien en muchos casos para la vivienda con destino a arriendo, se registró una disminución en la renta esperada frente al precio de venta del inmueble, producto de la mayor competencia, los precios de venta de la vivienda usada, han venido mostrando incrementos reales promedio en los últimos años del 8%. Así de acuerdo con la información del Índice de Precios de Vivienda (IPVU), elaborado por el Banco de la República, con la información suministrada por entidades financieras del año 2009, los precios de la vivienda usada aumentaron, mostrando la dinámica de este mercado.

Para 2011 se espera que el mercado de la vivienda continúe mostrando indicadores favorables, no obstante en estos indicadores se deben considerar los resultados que sobre la participación de inversionistas en la ciudad se presentó en las ventas de vivienda nueva en 2010, la cual se calcula se incrementó del 17% en el 2009 al 24% en 2010, cifra que seguramente se evidenciará en las entregas de las edificaciones en los próximos años, lo cual implicaría que en los próximos 2 años alrededor de 2.000 viviendas serán reventa, precisa el informe de prensa.

Tiempo esperado

Los tiempos de colocación de los inmuebles han venido variando su evolución dependiendo del estrato analizado, dice el estudio de Unifianza. El estrato 6 después de registrar un aumento continuado en los tiempos de arriendo comienza a moderarse como producto de la mayor colocación registrada en lo corrido del año 2010.

En la actualidad un inmueble del estrato 6, considerando las negociaciones realizadas en los últimos seis meses se demoraría en promedio 5.6 meses en colocarse. El estrato 5 por su parte, se ubica en 4.3 meses, en tanto que el estrato 4 se ubica en 2.8 meses.

Para la venta, una familia que desee negociar su inmueble, si se tienen en cuenta los tiempos de las viviendas colocadas en los últimos 6 meses se demoraría 4.2 meses, 6.3 meses y 8 meses respectivamente para los estratos 4, 5 y 6, mostrando igual tendencia para cada estrato que los registrados en arriendo.

Estos tiempos varían de acuerdo a la zona, el tipo de inmueble, antigüedad, características particulares, acabados, etc. De otra parte, del análisis efectuado se concluye que en los 3 estratos se comercializan más rápidamente los apartamentos que las casas, no obstante es de anotar que el mayor volumen de oferta está concentrado en multifamiliares.

Al considerar los espacios de los apartamentos y el número de pisos se observa que a medida que aumenta el número de alcobas, tiende a aumentar el tiempo de colocación de los inmuebles ya sea para la venta o para arriendo, con diferencias importantes en aquellos inmuebles con 4 alcobas o más. Igualmente, en cuanto al número de pisos se observa que los tiempos de colocación difieren, no obstante no son marcadas en los promedios.

De acuerdo con los estudios e información suministrada por La Galería Inmobiliaria, el mercado de vivienda en 2010 continuó con la tendencia positiva registrada por el sector, en especial en el segundo semestre de 2009, período en el cual se sintieron los efectos de las medidas tomadas por el gobierno para incentivar la demanda por vivienda a través del subsidio a la tasa de interés, 2010 registró para las 3 principales ciudades del país un aumento del 17% en las unidades vendidas frente a las comercializadas en el 2009, alcanzando niveles históricos en especial en las ventas de vivienda de interés social, que registraron, en especial en Bogotá y municipios aledaños uno de los mayores niveles de la historia.

La habilitación de terrenos para la vivienda de interés social, ya sea a través de los macroproyectos o planes parciales, permitió una mayor oferta, que acompañada de disponibilidad de subsidios y crédito a tasas favorables reportó un aumento en la demanda.

En el mercado de vivienda diferente a la social (VIS), los efectos de un año electoral no se sintieron y la percepción en la estabilidad política y un mejor comportamiento en el frente económico, aunado a disponibilidad de crédito a tasas muy favorables, convirtieron la finca raíz, en una excelente alternativa de inversión, ante otras opciones del mercado, lo que impulsó las ventas en estos niveles, además de la compra para uso propio, destaca el informe.

De los compradores de 2010 en este segmento del mercado, el 25% lo hicieron por inversión; para arrendar (18%) o para vender (7%), mientras que en el 2009 el 18% realizó la compra para inversión. A los factores anteriores se suma la valorización que continuó presentándose en el 2010, al aumentar en Bogotá los precios de venta de vivienda nueva en 7.6 puntos reales.