Avanza a grandes pasos el Proyecto de Ley No. 301 de 2020 Cámara, “Por medio de la cual se reforma y adiciona la Ley 675 de 2001, referente al régimen de propiedad horizontal en Colombia”.

Este proyecto ha sido aprobado casi en su totalidad con diversas modificaciones en segundo debate de cámara de representantes, aunque todavía falta un 50% de este proceso. Los proyectos de ley deben surtir cuatro debates de manera sucesiva, tanto en comisiones como en plenarias, lo que significa que hasta el momento solo tenemos un texto que puede ser aprobado en su totalidad, modificado o simplemente archivado. Sin embargo, es importante conocer los temas que en materia de propiedad horizontal este proyecto pretende reestructurar.

La reforma busca justificar siete aspectos importantes en materia de propiedad horizontal, sobres los cuales el legislativo se encuentra trabajando, además de ello lo complementan tres elementos que tienen como iniciativa principal, la inclusión, la participación y la resolución de conflictos de convivencia en la propiedad horizontal. Sobre el presente, pretendemos de forma muy general abarcar los ejes temáticos de relevancia que contiene el proyecto de Ley 301 de 2020.

“La reforma busca justificar siete aspectos importantes en materia de propiedad horizontal…”

1. La inclusión de nuevas tecnologías de la información y las comunicaciones en la operatividad de la propiedad horizontal.

Lo que se persigue con este aspecto, es que la propiedad horizontal de forma gradual implemente y disponga a la orden de los propietarios, un portal web que almacene toda la información de carácter operativo relevante para el debido funcionamiento de la copropiedad, incluyendo, requerimientos, archivos, permisos, certificaciones en línea, PQRS, los sistemas de ingreso y salida, control, manejo y operación de la contabilidad. Se habilitarán los pagos de las expensas a través de Internet. Salvo las propiedades horizontales de vivienda VIS (Vivienda de Interés Social) y VIP (Vivienda de Interés Prioritario) que será reglamentado por el gobierno nacional, todas las propiedades horizontales estarán obligadas en un termino no mayor a cinco años a implementar estos canales digitales.

2. El procedimiento de entrega de bienes comunes por parte del propietario inicial y el sistema de peritaje en casos de renuencia a recibir o entregar los bienes con enfoque diferencial de estratos socioeconómicos.

Uno de los conflictos más comunes en materia de propiedad horizontal, se dan entre el constructor inicial y el propietario o propietarios a la hora de hacer entrega o recibido de los bienes comunes.

Lo que persigue la norma es una forma de mejorar estos conflictos, creando un procedimiento de peritaje en caso de renuencia a recibir o entregar los bienes comunes. Quiere decir que, un perito idóneo y con experiencia certificada será quien determine si estos bienes comunes cumplen o no con los requisitos para ser entregados.

3. Modificaciones en las funciones, competencias y responsabilidades a los órganos de administración, incluyendo la multi junta como órgano de gobierno en las P.H por niveles.

Este proyecto de Ley configura unas obligaciones especificas a los órganos de administración, entre ellos al consejo de administración, recordemos que este ultimo tiene en la Ley 675 de 2001 una función muy general. También hace una serie de prohibiciones especificas a este órgano.

La multi junta es el máximo órgano de dirección de la persona jurídica en las propiedades horizontales de primer nivel. Estarán constituida  por un número de representantes de las unidades privadas que conforman la propiedad horizontal de primer nivel, reunidos con el quorum y las condiciones previstas en la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

4. La creación de un sistema de registro, infracciones y sanciones para los administradores de la propiedad horizontal que garantiza la idoneidad de los mismos.

Con el proyecto de Ley 301 de 2020, se crea Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, administrado por las cámaras de comercio, integrado al Registro Único Empresarial RUES, en el cual deberá inscribirse todo aquel que pretenda ejercer funciones de administrador de propiedad horizontal. Las personas jurídicas que presten el servicio de administración deberán estar inscritas en el Registro Único. Los administradores deberán acreditar su idoneidad mediante este registro. Las cámaras de comercio administrarán el Registro Único, como un registro virtual, con servicios en línea para la inscripción y consulta de administradores, sus anotaciones y ofertas laborales o de prestación de servicios.

Se crea también un sistema sancionador distinguiendo tres tipos de infracciones para los administradores, infracciones leves, graves y muy graves que tienen como consecuencia sanciones que van desde los 10 UVT hasta los 5000 UVT, incluido la suspensión del administrador.

El procedimiento se adelantará de acuerdo con las reglas establecidas en el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, sin perjuicio del uso de los mecanismos alternativos de solución de conflicto en cualquier tiempo.

5. El desarrollo de un régimen de inspección, vigilancia y control de la propiedad horizontal a cargo de la autoridad territorial, con prevalencia del factor pedagógico.

Lo que se configura aquí es una serie de facultades a las alcaldías municipales y distritales para ejercer control y vigilancia sobre las propiedades horizontales, en lo que se refiere al cumplimiento de la Ley y el reglamento de propiedad horizontal, a la confirmación, funcionamiento, el desarrollo de los fines de la propiedad horizontal y el manejo de los recursos de la propiedad horizontal, la administración y manejo de las áreas comunes, el funcionamiento y las decisiones de los órganos de administración.

Estas facultades tienen un orden pedagógico, sin embargo, también se les otorga a las autoridades la posibilidad de imposición de multas hasta por 5000 UVT sobre la propiedad horizontal como medida de orden correctivo frente al incumplimiento.

6. La creación de un sistema de registro, 6. La transición a un régimen comunitario integrado por el Consejo Nacional de Propiedad Horizontal y Consejos Locales de Propiedad Horizontal en fomento de la participación ciudadana.

En los municipios y distritos podrán crearse consejos locales, municipales y distritales de propiedad horizontal, como instancias de participación ciudadana en materia de asuntos referentes a propiedad horizontal. El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio tendrá diversas funciones como autoridad doctrinal nacional en materia del régimen de propiedad horizontal, entre ellas la emisión de conceptos con valor de criterio auxiliar de interpretación para los órganos de administración de las propiedades horizontales sobre la interpretación y aplicación de las normas, proyectos de Ley, decretos, resoluciones, circulares, órdenes administrativas y demás actos en materia de propiedad horizontal.

7. La regulación de la vivienda turística en el ámbito de la propiedad horizontal y la concordancia con el plan de ordenamiento territorial.

De acuerdo entonces con el proyecto de Ley, la ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje u alojamiento en la propiedad horizontal estarán permitidos, salvo que se prohíba de manera expresa en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Es decir, bastará con la inscripción del propietario en el Registro Nacional de Turismo para que este pueda ejercer dichos servicios y solo se necesitara la reforma de los estatutos de propiedad horizontal cuando se quiera prohibir la misma.

Ahora bien, En el caso de las propiedades horizontales que contengan varios niveles, las propiedades horizontales de cada nivel serán autónomas en decidir si prohíben dichas actividades.

Ya vimos entonces de forma muy general los aspectos o ejes temáticos que contiene el Proyecto de Ley 301 de 2020. La reforma a la Ley 675 de 2001 también comprende una serie de elementos que complementan estos sietes aspectos, de hecho con la reforma a la Ley de propiedad horizontal también se vela por la inclusión de personas con discapacidad dentro del desarrollo funcional de la copropiedad, también se promueve un protocolo muy importante para la violencia intrafamiliar y se propone el fortalecimiento de las funciones del manual de convivencia para generar formulas en materia de resolución de conflictos sin tener que llegar a instancias policivas. No obstante, reiteramos que esto es solo el 50% del proceso legislativo, lo que implica que en la marcha
podrán seguir realizándose cambios sustanciales al acto legislativo.