Al acabar un contrato de arrendamiento, lo ideal es que sea de mutuo acuerdo. Sin embargo, cuando alguna de las partes requiera la terminación antes del tiempo fijado y por causales no contempladas por la ley, quien incumple debe notificar a la otra parte con anticipación e incluso pagar una penalidad.
Causales según la Ley 820
En el caso del arrendador, se exponen como causales la mora en el canon y reajustes en el tiempo pactado, la mora en la cancelación de servicios públicos que cause la pérdida del servicio. Así mismo, el subarriendo, la incursión reiterada de actos que afecten la tranquilidad de los vecinos, la destinación del inmueble a actos delictivos o la violación por parte del arrendatario del reglamento de propiedad horizontal.
De igual forma, el propietario o arrendador puede solicitar la terminación del contrato durante las prórrogas de éste y debe mediar un aviso con una antelación no menor a tres meses. Así mismo, el propietario puede pedir restitución del inmueble cuando necesite habitarlo, cuando se requieran reparaciones indispensables y dispendiosas o cuando el inmueble se haya vendido y deba ser entregado para habitación del comprador.
Por su parte, el arrendatario tendrá la facultad de terminar el contrato en los siguientes casos: frente a la suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditada del arrendador, cuando por causa de éste se vea afectado su derecho al disfrute cabal del inmueble o cuando los derechos que le reconoce la ley sean desconocidos por el arrendador.
Así mismo, el arrendatario puede finalizar el contrato dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador con una antelación no menor a tres meses y el pago de una indemnización.
Otros motivos de terminación
En la actualidad, son varias las razones que esgrimen las partes involucradas en un contrato de arrendamiento para la terminación unilateral antes del tiempo fijado.
En estos casos, es común que la parte que incumple se vea expuesta al pago de penalizaciones que por lo general equivalen al pago del valor correspondiente a tres meses de arrendamiento.
Entre las causas más comunes Ludy Andrea Pérez, Asistente de arrendamientos de Londoño Gómez, cita: la situación económica o pérdida de empleo que impide el cumplimiento de las obligaciones, los traslados laborales y la necesidad de un inmueble con mayor área.
Mientras que Constantino Carvajal Ortiz, director de Arrendamientos y Avalúos de Umbral Propiedad Raíz S.A., incluye la intención de viajar al exterior con toda la familia y la toma del inmueble a la espera de la entrega de otro en construcción. E incluso, como lo afirma Darío Botero Ángel, gerente de Estudio Inmobiliario S.A., la enfermedad es una causal esgrimida, al aducir que hay mucha humedad o mucha escala en el inmueble.
En los casos anteriores, es indispensable hacer un preaviso por escrito y se debe asumir la penalidad de tres cánones, no obstante, es común que el propietario acepte las razones del arrendatario e incluso en ocasiones se negocia el monto de la indemnización.
Sin embargo, aunque no es un caso frecuente, puede suceder que el arrendador no esté de acuerdo con la terminación anticipada y pida demandar el contrato, lo que obligaría al pago de todos los cánones hasta el vencimiento.
Por su parte, no es muy común que el arrendador o propietario pida la restitución del inmueble antes del vencimiento, pero cuando se presenta dicha situación, se está sujeto a la voluntad del arrendatario, así lo explicó Constantino Carvajal Ortiz.
1 - Para terminar anticipadamente y de manera unilateral el contrato, se debe dar aviso a la otra parte tres meses antes y pagar indemnización.
2 - Según la ley 820 de 2003 si no existe una constancia escrita del preaviso, se entiende que el contrato se renueva automáticamente.
3 - Cuando se habla de locales comerciales u oficinas, se deben pagar los cánones faltantes hasta la fecha del vencimiento.
4 - Una "cláusula diplomática" faculta a las personas que son trasladadas por sus empresas con frecuencia para preavisar un mes antes.
Tomado de: elcolombiano.com