En la ejecución de un contrato de arrendamiento comercial o de vivienda urbana se pueden presentar situaciones que alteren la normal ejecución del contrato, como lo puede ser la muerte de alguna de las partes (arrendador o arrendatario), mientras el contrato de arrendamiento este vigente. En estos casos, surgen dudas para la parte sobreviviente y para los herederos del causante acerca de la vigencia del contrato y sus condiciones.
Para empezar, es importante mencionar que, salvo que esté establecido expresamente en el contrato como una causal de terminación, la muerte de cualquiera de las partes no es causal de terminación del contrato de arrendamiento, pues esto no está previsto en la Ley.
Si el arrendador fallece, el contrato de arrendamiento continúa vigente en los mismos términos en los que se suscribió. Así, los herederos adquieren los derechos y obligaciones derivados del contrato.
Si no hay acuerdo entre los herederos del arrendador y mientras se adelanta la liquidación sucesoral, el arrendatario podrá continuar con el pago del canon, mediante consignación ante el Banco Agrario, dando así por cumplida su obligación.
Ahora, si en el desarrollo de la sucesión los herederos acuerdan vender el inmueble, esto tampoco implicará la terminación o modificación del contrato de arrendamiento. En este caso, el nuevo propietario se subrogará en la posición contractual del causante y sus herederos.
Si muere el arrendatario, el contrato seguirá vigente y continuará ejecutándose en los mismos términos en los que se suscribió, pero ahora, serán los herederos del causante los obligados a asumir el canon. Así mismo, serán los herederos los que podrán seguir haciendo uso y goce del inmueble arrendado. Con todo, los herederos podrán decidir terminar el contrato de acuerdo con las causales y en las condiciones pactadas en el contrato.
Si no existieran herederos o estos últimos rechazan la herencia, se generaría un incumplimiento y, por tanto, el arrendador podría iniciar una acción ante la jurisdicción para dar por terminado el contrato, reclamando las indemnizaciones a las que haya lugar.
Lo anterior, sin perjuicio de que las partes lleguen a un acuerdo y por medio de su voluntad terminen o modifiquen las condiciones del contrato vigente.
En conclusión, la muerte de alguna de las partes no es causal de terminación del contrato de arrendamiento, salvo que el contrato así lo estipule expresamente. Por lo anterior, se puede incluir una disposición que regule el procedimiento en este caso.
Autores: Jacques Simhon Rosenbaum, Laura Ospina e Isabella Sánchez
