Saber cómo proceder ante la existencia de defectos en las áreas comunes de una copropiedad es crucial para garantizar reparaciones oportunas, proteger los derechos de los propietarios y mantener la armonía en la comunidad. A continuación, se describen brevemente algunos aspectos a considerar frente al tema.
1 ¿A quién reclamar por defectos en las áreas comunes?
De conformidad con la legislación, los constructores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal deben garantizar que las edificaciones construidas sean funcionales y cumplan con los requisitos de calidad aplicables, para lo cual están obligados a reparar los defectos que presenten los inmuebles [1].
2 ¿Qué es un elemento de estabilidad de la obra y acabado?
En sentencia SC496-2023 del 16 de enero de 2024, la Corte Suprema precisó que los conceptos de elemento de estabilidad de la obra y acabado se encuentran descritos en diversas disposiciones normativas, según las cuales:
· Elemento de estabilidad de la obra se refiere a un componente de sistema estructural del inmueble, diseñado para soportar las cargas gravitacionales y resistir las fuerzas horizontales [2].
· Acabado corresponde a los componentes de una edificación que no pertenecen a su estructura, incluyendo redes, tuberías o elementos conectados que permiten la movilización de electricidad o agua.
3 ¿Qué debe tenerse en cuenta al reclamar?
La reclamación para hacer efectiva la garantía sobre los defectos en las áreas comunes de un inmueble sometido a propiedad horizontal debe ser tramitada a través de la copropiedad, quien es la autorizada para presentar la respectiva solicitud al constructor.
En caso de que el constructor haga caso omiso a su obligación de reparar los defectos, se podrá acudir al juez, para lo cual la demanda deberá cumplir los requisitos descritos en el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, el cual exige haber presentado previamente una reclamación formal al garante.
La reclamación puede efectuarse a través de un requerimiento efectuado directamente al constructor [6] o a través del agotamiento de un trámite conciliatorio, no obstante, en cualquiera de estos eventos debe acreditarse que la reclamación o correspondiente solicitud de conciliación fue presentada durante el término de garantía.
El término de garantía sobre los inmuebles se extiende por un periodo de un año para los acabados del inmueble y por diez años para aquellos elementos relacionados con la estabilidad de la obra, contados desde la entrega del bien al consumidor.
Finalmente, el reclamante debe tener presente que la acreditación de los defectos en un inmueble, su extensión y calificación es un aspecto que requiere especiales conocimientos técnicos, por lo que se recomienda acudir a la asesoría de un experto antes de proceder con la reclamación judicial por la garantía legal.
[1] Ley 1480 de 2011, artículos 7 y 5.3.
[2] Ley 400 de 1997, artículo 4.18.
[3] Ibídem, artículo 4.1.
[4] Decreto 735 de 2013, artículo 13.
[5] CSJ. SC563-2021 del 01/03/21.
[6] Ley 1480 de 2011, artículo 58.5.
[7] Ibídem, artículo 58.5
[8] Si no se tiene registro exacto de la fecha de entrega de las áreas comunes, se presumirá que corresponde a la fecha en que se hubiere realizado entrega de las áreas privadas (art. 24 de la Ley 675 de 2001).
[9] Ley 1480 de 2011, artículo 8.