Tratamiento contable para la activación de bienes en copropiedades. Concepto CTCP 488 de 2022

CONSULTA (TEXTUAL)

“(…) En un edificio de apartamentos, se realizó la adecuación del cuarto de bombas, incluyendo la compra de una motobomba, este equipo  debe ser  manejado contablemente como un  activo  en  propiedad, planta y equipo,  la compra o reemplazo de equipos del edificio deben manejarse en PPE. (…)”

CONSIDERACIONES Y CONCEPTO

El Consejo Técnico de  la Contaduría Pública (CTCP) en  su  carácter de  Organismo Orientador técnico- científico de la profesión y Normalizador de las Normas de Contabilidad, de Información Financiera y de Aseguramiento  de   la  Información,  conforme  a  las   normas  legales  vigentes, especialmente  por   lo dispuesto en  la Ley 43 de  1990, la Ley 1314 de  2009, y en  sus Decretos Reglamentarios, procede a dar respuesta a la consulta anterior de  manera general, pues no se pretende resolver casos particulares, en los  siguientes términos:

Con respecto a  la  solicitud  del   peticionario,  lo  primero que  la  entidad debe es  determinar si  la motobomba que se está adquiriendo se considera un  bien  común esencial o no  esencial, a la luz de  lo establecido en  la Ley 675 de  2001.

Al respecto, la Ley 675 de  2001 establece:

Art. 3 Definiciones  (…)

Bienes  comunes: Partes del  edificio  o conjunto sometido al régimen de  propiedad horizontal pertenecientes  en proindiviso  a todos los propietarios de bienes privados,  que  por su naturaleza o destinación permiten o facilitan  la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce  o explotación de los bienes de dominio particular. Resaltado propio

Bienes  comunes esenciales: Bienes  indispensables para  la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto,  así como los imprescindibles para  el uso  y disfrute de  los bienes de  dominio  particular.  Los demás tendrán el carácter de  bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o  bajo  el  cual  existan   construcciones  o  instalaciones  de  servicios   públicos  básicos,  los  cimientos,  la estructura, las circulaciones indispensables para  aprovechamiento de bienes privados,  las instalaciones generales de servicios  públicos,  las fachadas y los techos o losas  que  sirven de cubiertas a cualquier nivel. Resaltado propio

Ahora,   los   bienes  que  podrán  activarse  dentro  de   los   estados  financieros de   una   copropiedad, corresponden a aquellos bienes no esenciales que han  sido  desafectados. La Ley 675 de  2001 se refiere a los  bienes comunes no  esenciales desafectados de  la siguiente manera:

“Artículo 20. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Previa autorización de las autoridades municipales o distritales competentes de  conformidad con  las  normas urbanísticas vigentes,  la asamblea general, con  el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio  privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad de un conjunto o edificio, podrá  desafectar la calidad  de común de bienes comunes no  esenciales, los  cuales pasarán a ser  del  dominio  particular de  la persona jurídica que  surge  como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal. (…) Resaltado propio

Parágrafo 1º.  Sobre   los  bienes privados   que  surjan   como efecto de  la  desafectación de  bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto  de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del  edificio o conjunto actuará de  conformidad con  lo dispuesto por  la asamblea general  en  el acto  de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo 2º. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los bienes comunes muebles y a los inmuebles por  destinación o  por  adherencia, no  esenciales, los  cuales por  su  naturaleza son  enajenables. La enajenación de estos bienes se realizará  de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.” Resaltado propio

En adición a lo anterior, el CTCP en  su  Orientación Técnica No. 15 – Copropiedades de  uso  residencial o mixto,  indicó  en  su página 43 lo siguiente:

“Los bienes comunes no  esenciales, cuando hayan  sido  desafectados en  los  términos de  la  Ley,  podrán ser reconocidos en  los estados financieros de  la copropiedad, en  caso  contrario no serán reconocidos como activos de la copropiedad. (…)

Los bienes comunes desafectados, son  aquellos bienes comunes no esenciales que  pasan a ser  de dominio  de la copropiedad  mediante   escritura  pública    debidamente  registrada,   previa   autorización   de   las   autoridades competentes y la aprobación de la Asamblea de Propietarios con  voto favorable del 70% de los coeficientes de la copropiedad. Estos bienes serán reconocidos en los estados financieros de la copropiedad desde la fecha  en que se  hayan  transferido todos los riesgos  y beneficios inherentes a la propiedad, y se  cumplan los criterios  para  su reconocimiento como activos.  En un proceso de  desafectación, los activos,  los pasivos,  ingresos y gastos que  se transfieren a  la copropiedad, generan cambios en  el patrimonio en  la fecha  de  reconocimiento inicial y en  los períodos futuros.”

De acuerdo con  lo anterior, para que se realice el reconocimiento contable como propiedades, planta y equipo de  una  copropiedad, se requerirá que los  elementos a reconocer cumplan con  las  condiciones de  bienes comunes no  esenciales desafectados, aplicando las  directrices contables establecidas para el reconocimiento y medición de  este tipo de  activos, conforme el marco de información financiera que aplique  la  copropiedad,  según  lo  incorporado  en   los   anexos  1,   2  o  3,  para  los   grupos  1,   2  o  3, respectivamente, del  DUR 2420  de  2015.

Para  mayor información en  materia de  directrices contables en  las  copropiedades, le recomendamos consultar la Orientación Técnica No. 15 – Copropiedades de  uso  residencial o mixto,  que podrá acceder en  el sitio  www.ctcp.gov.co, enlace publicaciones.

En los términos anteriores se absuelve la consulta, indicando que,  para hacerlo, este organismo se ciñó a la información presentada por  el consultante y los efectos de  este concepto son  los  previstos por  el artículo 28 de  la Ley 1437 de  2011, modificado por  el artículo 1 de  la Ley 1755 de  2015.

Cordialmente,

JIMMY JAY BOLAÑO TARRÁ

Presidente CTCP

 

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