Oficio 220-004286 Del 2 de Febrero de 2010
Asunto: Liquidación Voluntaria - Terminación de contratos de arrendamiento a término indefinido sobre bienes de la sociedad
Me refiero a su escrito radicado en esta Entidad con el número 2009-01-349203, por medio del cual formula una consulta relacionada con la posibilidad de que en una liquidación voluntaria de una sociedad el liquidador pueda dar por terminados unos contratos de arrendamiento sobre inmuebles y locales de la compañía, cuando en dichos contratos se ha pactado un término de duración indefinido.
Sobre el particular, sea lo primero poner de presente que en desarrollo de la facultad legal de absolver consultas,
Sentado lo anterior, conviene ahora señalar que tratándose de la liquidación voluntaria de las sociedades comerciales, la legislación colombiana establece una serie de disposiciones de carácter imperativo, las cuales deben ser observadas dentro del respectivo proceso liquidatorio.
Dentro de las citadas disposiciones legales, resulta pertinente para los fines de la consulta, traer a colación los artículos 222, 238 y 242 del Código de Comercio, los que señalan:
Artículo 222. “Disuelta la sociedad se procederá de inmediato a su liquidación. En consecuencia, no podrá iniciar nuevas operaciones en desarrollo de su objeto y conservará su capacidad jurídica únicamente para los actos necesarios a la inmediata liquidación. Cualquier operación o acto ajeno a este fin, salvo los autorizados expresamente por la ley, hará responsables frente a la sociedad, a los asociados y a terceros, en forma ilimitada y solidaria, al liquidador, y al revisor fiscal que no se hubiere opuesto. (…)”.
Artículo 238. “Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, los liquidadores procederán:
(…)
(…)
Artículo 242. “El pago de las obligaciones sociales se hará observando las disposiciones legales sobre prelación de créditos.
Para éste y los demás efectos legales los bienes inventariados determinarán los límites de la responsabilidad de los liquidadores como tales, respecto de los asociados y de terceros, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente”.
De las normas transcritas, las que son de orden público y por ende de obligatoria observancia, se desprende que cuando una sociedad se encuentra en etapa de liquidación, su capacidad jurídica se restringe única y exclusivamente a la realización de actos necesarios para la liquidación del patrimonio de la compañía y para la consiguiente extinción de la persona jurídica, valga decir, en términos generales, para la determinación y valoración de los activos sociales, para la venta de los mismos y para el pago del pasivo externo e interno de la sociedad.
De allí que dentro de las funciones del liquidador se contemplen la de obtener la restitución de los bienes de la sociedad que se encuentren en poder de terceros, la de vender todos los activos de la sociedad, y la de liquidar y cancelar las obligaciones que la sociedad tenga con los terceros, y con los propios asociados como acreedores internos.
Teniendo en cuenta lo antes expuesto, se pasa a dar respuesta a sus interrogantes como sigue:
“Puede el Liquidador de una sociedad por acciones en proceso de liquidación voluntaria, dar por terminado contratos de arrendamiento vigentes en inmuebles o locales de la sociedad, en los cuales se encuentra previsto que su duración es indefinida, con arreglo a las atribuciones legal establecidas en
En atención a la naturaleza de orden público de las disposiciones legales arriba transcritas, se ha de manifestar que como quiera que el liquidador debe enfocar su gestión única y exclusivamente a los actos necesarios para la inmediata liquidación de la compañía, entre los que se cuentan el de determinar el haber social, el de vender los activos sociales y el de pagar el pasivo externo de acuerdo a la prelación legal de pagos, en opinión de este Despacho es jurídicamente viable que el liquidador proceda a dar por terminados los contratos de arrendamiento que versan sobre bienes de la sociedad, así dichos contratos consagren un término de duración indefinido y de acuerdo con la ley que les rige.
En efecto, es claro que si dentro del trámite liquidatorio se cuenta con los activos de la sociedad para enajenarlos y con el producto de su venta proceder al pago de las obligaciones con los acreedores, no resulta admisible, so pretexto de la existencia de una cláusula contractual de término de duración indefinido, continuar con la ejecución de contratos de arrendamiento sobre inmuebles y locales de propiedad de la compañía, pues en tal evento no se podría disponer por parte del liquidador de dichos bienes, algo que sin lugar a duda haría inviable el proceso de liquidación voluntaria, afectándose en consecuencia los intereses tanto de terceros como de los mismos accionistas, salvo que sea posible disponer del inmueble para atender la liquidación, conservando el contrato de arrendamiento en cabeza del adquirente.
Nótese que incluso la ley de arrendamientos (Ley 820 de 2003), permite que el contrato se de por terminado de manera unilateral en causales especiales como aquella en que se pretenda la venta del inmueble, como sería explicable en el proceso de liquidación voluntaria.
“En caso de respuesta afirmativa a la pregunta anterior, que medidas puede adelantar el Liquidador contra el arrendatario que se niegue a abandonar los inmuebles o locales de la sociedad?”.
Ante la negativa de los arrendatarios a abandonar y entregar los inmuebles o locales de la sociedad, el liquidador, por conducto de abogado, puede procurar la entrega de los bienes mediante el proceso abreviado de restitución de inmueble arrendado (artículos 408 Num. 9º y
En los anteriores términos damos respuesta a su consulta, manifestándole que el alcance del concepto expresado es el previsto en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.
