Concepto 49303
16 de Mayo de 2008
DIAN
Responsables, arrendamiento inmuebles comerciales
TEMA: IVA
DESCRIPTORES: RESPONSABLES. ARRENDAMIENTO INMUEBLES COMERCIALES
DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES, DIAN
OFICINA JURÍDICA
Solicita se resuelvan las inquietudes planteadas mediante radicado 2007ER92820 de octubre 9 de 2007 y atendida por la división de relatoría bajo el N° 097396, en donde consulta cuál es tratamiento del IVA en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados al comercio efectuado por intermedio de una persona jurídica, teniendo en cuanta que los dueños son personas naturales pertenecientes al régimen común y/o al simplificado del impuesto a las ventas.
En primer lugar, se precisa que este despacho es competente para absolver de manera general las consultas que formulen sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias de carácter nacional, de conformidad con el artículo 11 del Decreto 1265 de 1999 y el artículo 10° de la Resolución 1618 de 2006 y no para casos particulares.
En el Concepto 00001 de junio 19 de 2003, numeral 1.26, en uno de sus apartes se precisó:
“En los contratos de arrendamiento de inmuebles, para que se genere el impuesto es indispensable que intervenga como arrendador o arrendatario un responsable del régimen común. En consecuencia, los responsables del régimen común serán los encargados de la recaudación y declaración del impuesto, sin perjuicio de que para la prestación del servicio de arrendamiento se utilice la intermediación, caso en el cual el intermediario, persona natural o jurídica, recaudará el valor del impuesto junto con los cánones de arrendamiento, cuando el impuesto se genere en cabeza del arrendador del régimen común. Si el arrendatario pertenece al régimen común del IVA y el arrendador no está en el régimen, el arrendatario asume el impuesto aplicando la retención en la fuente.
A partir de la vigencia de la Ley 788 de 2002, constituyen obligaciones formales adicionales para el intermediario del servicio de arrendamiento, trasladarle al responsable del régimen común prestador del servicio la totalidad del impuesto sobre las ventas generado y recaudado del arrendatario, dentro del mismo bimestre de causación del IVA …”.
Así mismo, en el numeral 9.5 del mismo concepto, en la página 272, al tratar el tema del IVA en el servicio de arrendamiento de bienes inmuebles en comunidad en donde los co-arrendatarios pertenecen a distinto régimen se precisa:
1. La base gravable para calcular el impuesto sobre las ventas en el servicio gravado de arrendamiento de inmuebles, será el valor de los cánones de arrendamiento de cada inmueble.
2. En los casos de comunidad de bienes debidamente acreditada en el contrato, cuando la parte arrendadora esté conformada por algunos de los comuneros que pertenezcan al régimen común, la base gravable será proporcional a los derechos que los del régimen común detenten sobre el bien.
3. Si el bien común es arrendado por un solo comunero, se tendrá en cuenta la calidad de este en el impuesto sobre las ventas. De igual forma si actúa como arrendatario.
4. Si el arrendador o arrendadores no pertenecen al régimen común, el impuesto corresponderá a la retención que a título de impuesto sobre las ventas por concepto de servicio de arrendamiento, debe aplicar el arrendatario responsable del régimen común, es decir, el 75% del impuesto, o el porcentaje que esté legalmente vigente cuando se cause el impuesto.
Se aclara que el porcentaje de retención en el IVA en la actualidad es del 50% del impuesto, según el Decreto 2502 de 2005.
5. Si el arrendador pertenece al régimen simplificado y alguno de los co-arrendatarios al régimen común, el impuesto corresponderá al porcentaje que por la retención en la fuente a título del IVA está obligado a retener el responsable del régimen común sobre la proporción que le corresponda a él en el arrendamiento.
6. Si tanto arrendador como arrendatario pertenecen al régimen simplificado, no se causa el impuesto sobre las ventas.
En consecuencia, si se arrienda un local comercial utilizando para la prestación de este servicio un intermediario, deberá tenerse en cuenta si existe comunidad de bienes debidamente acreditada en el contrato para efectos de que el intermediario recaude el IVA respecto a los arrendadores que pertenecen al régimen común y posteriormente lo traslade a estos para que lo declaren y paguen, no así en la parte que pertenece a los copropietarios pertenecientes al régimen simplificado, caso en el cual informarán al arrendatario para que asuma en proporción al valor que le corresponde a cada uno de los copropietarios simplificados a título de retención el porcentaje (50%) del IVA.
En el caso, en que el inmueble comercial sea de propiedad solamente de personas naturales que pertenecen al régimen simplificado, al existir comunidad de bienes debidamente acreditada en el contrato, el intermediario informará de dicha situación al arrendatario persona jurídica perteneciente al régimen común para que asuma la retención en la fuente a título de impuesto a las ventas de conformidad a los artículos 437-1 y 437-2 del Estatuto Tributario.
Si por alguna circunstancia se factura el IVA por un responsable del régimen simplificado, debe cumplir íntegramente con las obligaciones de quienes pertenecen al régimen común, pues no les está permitido cobrar el IVA, acorde con lo dispuesto por los artículos 616-1 ibídem, y el artículo 15 del Decreto 380 de 1996.
No obstante, las devoluciones, ajustes y correcciones en la contabilidad proceden en los términos del estatuto contable junto con las pruebas que correspondan, sin perjuicio de los ajustes en los impuestos cuando ha ello haya lugar, conforme con las disposiciones vigentes. Por otra parte, el artículo 11 del mencionado Decreto 380, dispone que en los casos de retenciones del IVA en exceso, el agente retenedor aplicará el procedimiento previsto la norma y en todo caso podrá reintegrar tales valores, previa solicitud escrita del afectado con la retención.
Lo antes señalado, sin perjuicio de la causación del impuesto por el servicio prestado por el intermediario.
Finalmente, le informamos que puede consultar la base de conceptos expedidos por la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales, en su página de internet, www.dian.gov ingresando por el ícono de “Normatividad” —“técnica”—, dando clic en el link “Doctrina Oficina Jurídica”.
El delegado División de Normativa y Doctrina Tributaria,
Camilo Villarreal G.
