Predios con restricción en el índice de ocupación, Mod. Concepto 1024 del 15/04/04

Memrando Concepto 1145

ASUNTO Referencia: Radicación 2006IE36430 del 18 de octubre de 2006.
Tema: Impuesto Predial Unificado

Subtema: Predios con restricción en el índice de ocupación, Mod. Concepto 1024 del 15/04/04
FECHA Octubre 26 de 2006

De acuerdo con los numerales 2 y 3 del artículo 22 del Decreto Distrital 333 del 30 de septiembre de 2003, compete a este Despacho interpretar de manera general y abstracta la aplicación de las normas tributarias distritales, manteniendo la unidad doctrinal de la Dirección Distrital de Impuestos.
PREGUNTA:
Solicita la revisión y aclaración del concepto 1024 de 2004, emitido por este Despacho respecto de la inclusión de la altura máxima al momento de establecer el mínimo de construcción en aquellos predios con restricción en el índice de ocupación.
RESPUESTA:
En el concepto 1024 del 15 e abril de 2004, sobre la restricción en el índice de densidad en la construcción y la aplicación de la restricción del 20% de construcción para considerar un predio como edificado establecida en el Acuerdo 105 de 2003, se consideró:
"Define la norma en comento que aquellos predios urbanos cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% del área del terreno y un avalúo catastral en el que el valor de la construcción sea inferior al 25% del valor total del terreno, se entienden como predios NO EDIFICADOS, de allí, que al ser remitida la liquidación del impuesto predial por parte de la Administración Tributaria Distrital la tarifa aplicable a estos predios considerados como se dijo como no edificados sea del TREINTA Y TRES POR MIL (33%o) con un ajuste de tarifa de $332.000.oo.

Sin embargo, y teniendo en cuenta lo manifestado por el consultante, existen sectores de la ciudad (Zonas especiales de ocupación, construcción, y densidad restringidas) en donde conforme con el Plan de Ordenamiento Territorial, no pueden edificarse sino porcentajes del área global del terreno, para el efecto debemos recordar el artículo 239 del Decreto Distrital 469 del 2003 , el cual modifica el artículo 352 del Decreto 619 de 2000, en los siguiente términos:
Artículo 239. El Artículo 352 del Decreto 619 de 2000, quedará así:
"Artículo 352. Normas generales del Tratamiento de Desarrollo. Los predios sujetos a este tratamiento deberán cumplir los siguientes requisitos:
(...)
7. Zonas especiales de ocupación, construcción y densidad restringidas.
Se determinan en suelo urbano las siguientes zonas especiales sometidas a restricciones respecto del número de viviendas por hectárea, la ocupación y la construcción permitidas:
a. Borde Oriental: Al oriente de la línea conformada por la Avenida Séptima y hasta el límite del área de reserva forestal definida por la Resolución 76 de 1977, entre la quebrada La Vieja (calle 71) y el límite norte del área urbana.
b. Borde Oriental: Al oriente de la línea conformada por la Avenida Circunvalar y el límite del área de reserva forestal definida por el Ministerio de Agricultura - INDERENA mediante la Resolución 76 de 1977, entre el límite norte del Parque Nacional y la quebrada La Vieja (calle 71).
La delimitación de las zonas especiales de ocupación, construcción y densidad restringida, definidas en los literales a y b, serán precisadas con base en estudios técnicos de los sectores sujetos a ella, mediante planes zonales.
INDICE Básica Mediante Sistema de Reparto
Ocupación 0,10 0,15
Construcción 0.50 0.80
Densidad en viviendas 30 v / Ha N. U. 40 v / Ha N. U.

c. Cerros de Suba: En los cerros de Suba, entre las cotas de nivel 2.570 a 2.670 metros (Cota I.G.A.C.).
La edificabilidad en los cerros de Suba será la resultante de la aplicación de las siguientes condiciones:
RANGO 4 - A:
Aplica en las siguientes áreas:
1) Entre las cotas 2650 a la cota 2670.
2) En el extremo norte del cerro norte

INDICE Básica En proyectos con gestión asociada mediante plan parcial
Ocupación 0,05 0,1
Construcción Resultante
Altura máxima 2 pisos 2 pisos
Densidad en viviendas. 5 v / Ha N. U. 10 v / Ha N. U.

Rango 4 -B:

Aplica entre las cotas 2570 y 2650:

INDICES Básica En proyectos con gestión asociada mediante plan parcial
Índice de ocupación 0.10 0.15
Índice de construcción Resultante
Altura máxima 5 pisos 5 pisos
Densidad en viviendas 20 v /Ha N. U. 30 v /Ha N. U.
Así las cosas y teniendo en cuenta que como existen en sectores especiales regulados por el plan de ordenamiento territorial, en donde el índice de ocupación se encuentra restringido; por lo cual tenemos que para efectos de dar cumplimiento del literal b) del parágrafo 2º del artículo 1º del Acuerdo 105 de 2003, a manera de ejemplo tenemos que los propietarios o poseedores de los predios ubicados en estos sectores, deberán tener en cuenta el porcentaje de construcción o edificación, partiendo obviamente del resultado de aplicar el índice de ocupación y construcción si se trata de predios ubicados en el borde oriental de la ciudad, o el índice de ocupación y altura máxima si se trata de predios ubicados en el sector de los cerros de Suba. (Se subraya).
Así las cosas este Despacho incluyó la altura como factor para determinar el porcentaje a tener presente en los casos de predios con índice de ocupación restringido.
Sobre el punto y con el ánimo de precisar el tópico, tenemos que el literal b) del parágrafo 2º del artículo 1º del Acuerdo 105 de 2003, en el cual se establece que deben tributar como predios no edificados, "b.- Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% al área del terreno y un avalúo catastral en el que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del terreno."
Define la norma en comento que aquellos predios urbanos cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% del área del terreno y un avalúo catastral en el que el valor de la construcción sea inferior al 25% del valor total del terreno, se entienden como predios NO EDIFICADOS, es así que en forma alguna la disposición incorpore en el establecimiento de este requisito, índices de altura, como lo interpretó este Despacho en el Concepto 1024 de 2004 que hoy se modifica, siendo la interpretación correcta de aplicación de la norma (Acuerdo 105 de 2003), en los casos de restricción en el índice de ocupación de un bien solamente debe observarse el área de terreno útil para construcción sin que deba incorporarse el factor altura, en la determinación del 20% citado en el Acuerdo 105 de 2003, veamos un ejemplo:
Si nos encontramos frente a un predio de 10.000 m2 pero con un índice de ocupabilidad del 0.05 y dos pisos de altura máxima, tendríamos:
10.000 x 0.05%= 500m2 por lo tanto, mínimo de construcción para tener el predio como edificado sería de 100m2, el cual se obtiene de la siguiente operación

500m2 (Area permitida para la construcción) X 20% = 100 m2
En los anteriores términos se modifica el concepto 1024 del 15 de abril de 2004

En procura de haber atendido en debida forma su solicitud,
Cordialmente,
Elaboró: Harold Ferney Parra Ortiz.