Bogotá D.C., 30 de junio de 2005
CONCEPTO 1099
Tema: Impuesto Predial Unificado
Subtema: Existencia de los predios para efectos tributarios y Base Gravable y Tarifa para propiedad horizontal con construcción demolida.
De conformidad con los numerales 1 y 2 del artículo 19 del Decreto Distrital 333 del 2003, compete a este Despacho la interpretación de manera general y abstracta de las normas Tributarias Distritales, manteniendo la unidad doctrinal de la Dirección de Impuestos Distritales.
CONSULTA
Relata el consultante que unos inmuebles que hacen parte de los edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal ubicados manzanas 3 y 10 del barrio Santa Inés, a primero de enero se encuentran demolidos sin que exista la cancelación del régimen de propiedad horizontal en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá en razón a que METROVIVIENDA no cuenta con la titularidad de todos los inmuebles para hacerlo.
Agrega que conforme lo expresado, la realidad física de los inmuebles, predios demolidos o sujetos al régimen de propiedad horizontal, no coincide con la realidad jurídica, predios con folio de matrícula inmobiliaria, régimen de propiedad horizontal y área construida registrada y formada en el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, razón por la cual pregunta conforme lo previsto en el Acuerdo 105 de 2003, bajo que tarifa debe pagar el impuesto
RESPUESTA
Para abordar el tema de consulta, consideramos aclarar los siguientes conceptos:
El catastro es el inventario de los bienes inmuebles situados dentro del Distrito Capital de Santa Fe de Bogotá, obtenido mediante el estudio de sus elementos físico, jurídico económico y fiscal. (Artículo 11 del Decreto 3496 de 1983, Artículo 1º resolución 2555 de 1988 IGAC).
En cuanto a los aspectos que se deben tener en cuenta al analizar los predios, la Resolución 2555 del 28 de septiembre de 1988, "Por la cual se reglamenta la formación, actualización de la formación y conservación del Catastro Nacional, y se subroga la Resolución No 660 de 30 de marzo de 1984", los desarrolla así:
Artículo 2º Aspecto físico. El aspecto físico consiste en la identificación de los linderos del terreno y edificaciones del predio sobre documentos gráficos fotografías aéreas u ortofotografías y la descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones.
Artículo 3º Aspecto jurídico. El aspecto jurídico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, de acuerdo con los artículos 656, 669, 673, 738, 739, 740, 756 y 762 del Código Civil, mediante identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo.
Artículo 4º. Aspecto fiscal. El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a las tesorerías municipales y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes.
Artículo 5º. Aspecto económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio.
No obstante lo anterior, el impuesto predial unificado aunque consulta esos elementos que presenta el predio a 1º de enero del año fiscal, no depende de que el predio se encuentre inscrito o no en el catastro, ya que el derecho del fisco para el cobro del impuesto no proviene de la inscripción sino de la existencia del inmueble.
Así aparece definido en el artículo 74 del Acuerdo 1 de 1981 para el Distrito Capital y para todo el territorio nacional en el Artículo 159 de la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, autoridad catastral a nivel nacional. Veamos la primera de estas normas:
"Artículo 74.- Los avalúos provenientes de una formación catastral no tendrán efecto retroactivo. No obstante, cada propietario está obligado a cerciorarse de que todos los predios de su pertenencia han sido reconocidos e incorporados en el Catastro, y no valdrá como excusa de la demora en el pago del impuesto predial la circunstancia de faltar alguno de los documentos catastrales, porque el derecho del fisco para el cobro del impuesto no proviene de la inscripción sino de la existencia del inmueble."
Y las segunda,
"Artículo 159.- Verificación de la Inscripción Catastral. El propietario o poseedor está obligado a cerciorarse de que todos los predios de su propiedad o posesión hayan sido incorporados en el catastro; no valdrá como excusa para la demora en el pago del impuesto predial y complementarios la circunstancia de faltar alguno de sus predios."
Entonces, si no es el registro en el catastro, ¿Qué es lo que determina la existencia del predio para efectos tributarios? Sigamos analizando algunas normas con el propósito de orientar la determinación de la fecha a partir de la cual se da esta existencia.
Veamos la definición legal de predio dada en el artículo 11 de la norma inmediata citada:
Artículo 11. Predio. Se denomina predio, el inmueble perteneciente a una persona natural o jurídica, o a una comunidad, situado en un mismo municipio y no separado de otro predio público o privado.
Veamos ahora la definición de inmuebles dada en el artículo 656 del Código Civil:
Art. 656.- Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles.
Las casas y las heredades se llaman predios o fundos.
El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española define predio:
Predio. (Del Latín praedium) m. Heredad, dacienda, tierrra o posesión inmueble….
Y al buscar la definición de heredad encontramos:
Heredad. (Del latín hereditas, atis.) f. Porción de terreno cultivado perteneciente a un mismo dueño. Hacienda de campo, bienes raíces o posesiones.
Extractando de estas definiciones los elementos esenciales nos damos cuenta que existe en la definición de los predios básicamente los siguientes elementos:
1. Un elemento material o físico constituido por terrenos, edificios, cultivos, etc, separado de otros por unos límites, dentro de los cuales ejerce injerencia un propietario o poseedor, y con una determinada ubicación e el espacio.
2. Un elemento jurídico consistente en la relación o vínculo de propiedad o posesión del anterior elemento con otro elemento exógeno, que no hace parte de la esencia o definición de predio, pero sin el cual no puede darse la relación de propiedad.
3. Un elemento económico, de utilidad, renta, uso que da la razón de ser al vínculo jurídico entre el propietario y el bien inmueble bajo su dominio o posesión, el cual bajo los parámetros en que nos desenvolvemos es ponderable en dinero, esto es, avaluable o valorable.
Conviene analizar si todos estos elementos son indispensables para la existencia de predio como concepto o solo alguno(s) de ellos.
Evidentemente, no puede darse el derecho o vínculo de propiedad si no se dan los elementos extremos de esta relación, por una parte un bien físico o real que determina la esencia de los derechos reales entre los cuales se encuentra el derecho de propiedad inmobiliaria, y por la otra un propietario o titular de estos derechos. Tampoco se puede dar el elemento económico si no es posible obtener la utilidad, el uso, la renta, el beneficio ponderable en dinero y que constituye escuetamente el avalúo, si no es posible acceder físicamente el predio.
Conviene además descomponer la propiedad o dominio como plenitud de derechos en sus elementos, para lo cual utilizaremos los conceptos latinos que los representan: "título", "animus" y "corpus".
"Título. Orígen o fundamento jurídico de un derecho u obligación y demostración auténtica del mismo. Se dice por lo común del documento en que consta el derecho a una hacienda o un predio.."(Op. Cit.)
"Animus". Palabra latina equivalente a propósito o intensión. Constituye el elemento que debe tenerse en cuenta para establecer la naturaleza de algunas situaciones jurídicas. Es, pues, el propósito que mueve a una persona para realizar el acto de que se trate. En ese sentido se habla, por ejemplo, de animus domini como la intensión que esa persona tiene de proceder con respecto a una cosa como propietaria de la misma, tanto si su propósito es justificado como si no lo es;…." (Op. Cit Pag.56).
"Corpus". Elemento material de la posesión, por el cual se designa el poder de hecho que se ejerce sobre una cosa."(Op. Cit.)
Hecha esta descomposición de los elementos del dominio o propiedad, es más fácil analizar que la propiedad inmobiliaria se da es sobre la base de la existencia física de predios y sin ellos no existe este derecho.
Si no existe el derecho de propiedad o dominio, tampoco puede existir el cuarto elemento de los predios, el fiscal, arriba definido, pues precisamente el hecho generador, el derecho gravado de este último elemento, en el caso del impuesto predial, es la propiedad inmobiliaria, pero no como concepto simple de título, sino como concepto amplio que además incluye los otros vínculos reales también inmersos en el concepto de dominio.
Todo el anterior análisis nos conduce a concluir que para que haya lugar al impuesto predial, no solamente deben existir los predios como título o documento inscrito en la oficina de registro de instrumentos sino como bienes o cosas susceptibles de aprehensión y beneficio.
En el caso de los predios generados con motivo de la constitución de un reglamento de propiedad horizontal, el elemento físico de las unidades generadas no solo se conforma por las construcciones que limitan cada unidad privada, sino que se encuentra complementada, por un coeficiente real correspondiente a las áreas o bienes comunes dentro de los cuales se encuentra el predio sobre el cual se generó el reglamento.
De suerte que a cada unidad predial generada por el reglamento le corresponden unos metros cuadrados de construcción y unos metros cuadrados de terreno determinados en proporción al coeficiente de copropiedad definido en el reglamento, sin dejar de lado la existencia de construcciones físicas de propiedad comunal que inciden en la determinación del avalúo de las unidades particulares.
En este orden de ideas, a pesar de que en un desarrollo urbanístico por propiedad horizontal no se hubieren construido las unidades individuales, el elemento predio en su sentido amplio ya conforma un elemento físico representado por el terreno sobre el cual se pretende llevar a cabo el proyecto así como también por las construcciones físicas de uso común, en las cuales el derecho de copropiedad definido por el reglamento establece un vínculo físico, jurídico y económico real susceptible por ende de producir efectos fiscales.
Con este enfoque el Art. 39 del Acuerdo 1 de 1981establece:
"Artículo 39.- El elemento físico del predio comprenderá su identificación y descripción específica mediante el empleo de cartas catastrales referidas a coordenadas cartográficas y el cálculo de los elementos permanentes, de las construcciones, y del área total establecida en el correspondiente plano topográfico, al igual que la descripción de los inmuebles por adhesión permanentes, así como de las servidumbres activas o pasivas. …"
Y más específico para la propiedad horizontal el Artículo 4º Ley 182 de 1948 establece:
Artículo 4º. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio.
Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden.
Como ya se había dicho, los elementos físico y jurídico a su vez inciden legalmente sobre el elemento económico de los predios, esto es, el referente a la determinación del avalúo, y este a su vez en el elemento fiscal. Veamos:
El Decreto 3496 de diciembre 26 de 1983, reglamentario de la Ley 14 de 1983, en sus artículos 6º y 7º establece:
"Artículo 6º. Aspécto económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
Artículo 7º. Avalúo Catastral. El avalúo catastral consiste e la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones y para los terrenos.
…"
Conforme a esta doble conformación del avalúo de los predios en el caso de la propiedad horizontal se da la cuantificación del avalúo de los predios para efectos tributarios cuando las unidades aun no están construidas, siguiendo el procedimiento definido en el artículo 1º del Decreto 130 del 11 de marzo de 1994, de la Alcaldía Mayor del Distrito Capital.
Artículo 1º. DECLARACION DEL IMPUESTO PREDIAL EN EL CASO DE PREDIOS SOMETIDOS A PROPIEDAD HORIZONTAL O RELOTEO: En el caso de los predios urbanos que a primero de enero del respectivo año gravable tuvieren reglamento de propiedad horizontal o escritura de reloteo y que se hallen debidamente inscritos en la respectiva oficina de registro, se deberá presentar una declaración del impuesto predial por cada unidad.
Las unidades cuya construcción no se hubiere iniciado, se autoavaluarán teniendo en cuenta el valor comercial del predio matriz objeto de la propiedad horizontal o reloteo, y el coeficiente de propiedad que corresponda a la respectiva unidad.
De esta forma, concluimos que le asiste a la Administración cobrar el impuesto predial por todas las unidades generadas hasta tanto el particular no demuestre a la Administración la inexistencia de los predios generada por la modificación del reglamento de propiedad horizontal, supresión de folios y borrado de las cédulas catastrales si estas se hubieren alcanzado a asignar.
Hechas las anteriores aclaraciones, encontramos que cuando existe un régimen de propiedad horizontal vigente, que señala unas unidades independientes, hay que tener en cuenta que el elemento físico de las unidades generadas no sólo se conforma por las construcciones que limitan cada unidad privada, sino que se encuentra complementado, por un coeficiente real correspondiente a las áreas o bienes comunes dentro de los cuales se encuentra el predio sobre el cual se generó el reglamento.
De suerte que a cada unidad predial generada por el reglamento le corresponden unos metros cuadrados de construcción y unos metros cuadrados de terreno determinados en proporción al coeficiente de copropiedad definido en el reglamento, sin dejar de lado la existencia de construcciones físicas de propiedad comunal que inciden en la determinación del avalúo de las unidades particulares.
En este orden de ideas, a pesar de que un desarrollo urbanístico por propiedad horizontal no tenga construcción, las unidades individuales ya conforman un elemento físico representado por éstas.
La inquietud planteada se presenta tanto en la base gravable como en la tarifa a aplicar, habida cuenta que existe un régimen de propiedad horizontal vigente que individualiza unos predios que están demolidos y además estas unidades tienen un avalúo catastral vigente.
Teniendo en cuenta lo anterior, el artículo 1º del Decreto Distrital 130 de 1994 atrás trascrito se refiere a los casos en que existe régimen de propiedad horizontal pero las unidades individualizadas no han sido construidas, y por ende no tienen un avalúo catastral fijado, razón por la cual no es aplicable a la consulta que nos ocupa, en razón de que los predios estudiados si cuentan con un avalúo catastral vigente.
En este orden de ideas la base gravable por la que deben declarar los inmuebles referidos, debe seguir la regla general del artículo 1º de ley 601 de 2000, que señala que está deberá corresponder, como mínimo, al avalúo catastral vigente al momento de causación del impuesto.
Por otra parte, con relación a la tarifa con que deben tributar los predios en mención, es pertinente señalar que el impuesto predial unificado consulta la realidad jurídica, física y económica que presenta el predio al momento de la causación del impuesto, esto es, a 1o. de enero del año a declarar, y para efectos de determinar la tarifa a aplicar debe consultarse el artículo 2 del Acuerdo 105 de 2003 que contiene la actual estructura tarifaria del impuesto predial unificado.
Así mismo, un predio cuya existencia jurídica se concibe como una unidad privada sometida al régimen de propiedad horizontal, entendida como cuerpo cierto, y debidamente delimitada entre sus linderos, con un área de construcción determinada en metros cuadrados que origina un determinado valor catastral, no puede ser declarado ni concebido físicamente de manera distinta a aquella que origina su existencia jurídica, mediante la matricula inmobiliaria correspondiente.
En efecto es el mismo certificado de libertad y tradición en donde se informa la clase de predio de que se trata, bien sea un lote, una casa, una bodega, un apartamento, un local etc.
De la misma manera establece su metraje aclarando si es rural o urbano, lote de terreno o construcción, su ubicación, y el nombre de quien figura como propietario del mismo.
Así las cosas para efectos de la destinación, uso y tarifa a aplicar deberán tenerse en cuenta los datos consignados en el certificado de libertad y tradición que es el documento que prueba la existencia del inmueble.
Entonces, si un predio se encuentra determinado como apartamento debidamente identificado como tal en la dirección correspondiente, deberá ser considerado como unidad privada de vivienda estilo apartamento, pues debe entenderse que existe, ya que es de esta manera que se identifica y al tener existencia jurídica así aún físicamente no se encuentre totalmente construido, deberá tributar como tal.
Por otra parte, la propiedad horizontal, es aquella en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
Ahora bien, es cierto que como una unidad de vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, con un coeficiente de participación dentro del área total de la construcción, debe soportar proporcionalmente las cargas tributarias que recaen sobre las áreas comunes de la copropiedad. De ahí que en los casos en los que se entiende un apartamento como un espacio de vivienda a como sucede con las construcciones de dos o mas pisos hacia arriba, en donde a partir del segundo nivel es sólo el derecho a un espacio privado debidamente delimitado, el que conforma esa área, le es asignado, un metraje de terreno que identifica y asigna el porcentaje de participación del área privada dentro de toda la unidad residencial.
Ese metraje de terreno corresponde exclusivamente como ya se dijo, al porcentaje de participación del bien dentro de la totalidad de las áreas comunes del conjunto y en ningún momento hace alusión a proporción alguna dentro de la construcción privada.
Entonces, en los casos como en el que se consulta, en los cuales existen las unidades privadas de vivienda como predios jurídicos, y dada la obligatoriedad que les asiste en el cumplimiento de los deberes formales del impuesto, en razón de su existencia, deberá liquidarse el impuesto con base en el estrato, uso y destinación para el cual fue creado el predio y cuya prueba reposa en la certificación de planeación y de catastro respectivamente, a la tarifa que le corresponda según el destino.
En este orden de ideas, en el marco de la consulta que nos ocupa, para tributar los predios en cuestión, deben atender los datos consignados en el certificado de libertad y tradición que es el documento que prueba la existencia del inmueble.
De esta forma y teniendo en cuenta que el artículo 2º del Acuerdo 105 de 2003 establece las tarifas del impuesto predial unificado atendiendo al uso, estrato y base gravable, para aplicar la tarifa a los predios consultados el contribuyente deberá determinar cada uno de estos elementos teniendo en cuenta lo siguiente:
El uso de los predios deberá responder a los datos consignados en los respectivos certificados de libertad y tradición, de esta forma si en el certificado de libertad y tradición aparece el predio como de uso residencial y construido debe presentarse la declaración como tal.
El estrato corresponderá al certificado por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital a primero de enero de la respectiva vigencia fiscal.
La base gravable como se explicó ampliamente deberá respetar como mínimo el avalúo catastral que tenga fijado cada predio por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital.
En procura de haber resuelto sus inquietudes,
Cordial saludo,
Magda Cristina Montaña Murillo
Subdirectora Jurídico Tributaria
