Tema: Impuesto Predial Unificado
Subtema: Predios Dotacionales
De conformidad con lo establecido en los numerales 2. y 3. del artículo 22 del Decreto Distrital 333 del 30 de septiembre de 2003, compete a esta Subdirección la interpretación general y abstracta de la normatividad tributaria distrital, manteniendo la unidad doctrinal en la Dirección Distrital de Impuestos.
CONSULTA
Plantea quien consulta que desde el año 1979 viene funcionando en un predio A con autorización oficial un jardín infantil y desde hace aproximadamente nueve años se incorporó para uso del colegio el área de un predio B contiguo para ser utilizada como área recreativa y zona libre para uso de los estudiantes. Lo anterior para obtener la calificación necesaria para aprobación del plantel conforme a los requerimientos del manual de evaluación y calificación de establecimientos privados.
En el año 2003, para el conjunto de los dos predios se expidió una licencia de construcción, modificación, ampliación y adecuación que los habilitaba para el uso dotacional (institucional Clase I) con capacidad para 70 alumnos, aprobada conforme a visita anterior y a las normas de los Decretos 736 de 1993 y 1210 de 1997.
En el certificado catastral figura indicado el uso dotacional y para el año gravable 2004 le enviaron a los propietarios del predio, formulario sugerido para declarar el impuesto predial conforme al uso dotacional, destino 66 tarifa 6.5 por mil, mas en esta ocasión para el año 2005 le envían un formulario sugerido en el que le aplican destino 67 tarifa máxima 33 por mil como predio no construido.
Plantea que se encuentra cumpliendo con las normas del Decreto 440 de 2003 para funcionamiento del predios con uso dotacional, por lo que considera tener derecho a aplicar o que se le aplique la tarifa correspondiente a este uso y no el de urbano no edificado.
RESPUESTA
Después de la entrada en vigencia del Decreto 219 de 2000 por medio del cual se adoptó el plan de ordenamiento territorial, se exigía de conformidad con el artículo 460 del mismo y del Decreto 904 de 2001 reglamentario del mismo la adopción de un plan de regularización y manejo a fin de adaptar los usos preexistentes del predio a la normatividad vigente.
No obstante lo anterior, dicho requisito no resultaba exigible para los predios de uso dotacional educativo de menos de 500 alumnos, sino solamente la observación de las normas generales y lo que estipule la respectiva ficha reglamentaria:
"ARTÍCULO 2°.- CASOS QUE REQUIEREN DE LA EXPEDICIÓN DE PLAN DE REGULARIZACIÓN Y MANEJO.
Requieren de la expedición de Plan de Regularización y Manejo, los siguientes casos:
1) Los inmuebles con usos Dotacionales metropolitanos, urbanos y zonales, existentes a la fecha de entrada en vigencia del Decreto Distrital 619 de 2000, que no cuenten con licencia de construcción o cuya licencia solo cubra parte de las edificaciones respectivas.
2) Los inmuebles con uso Dotacional, de escala metropolitana, urbana o zonal, existentes a la fecha de entrada en vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial, sin licencia o cuya licencia solo cubra parte de sus edificaciones, que pretendan desarrollar otras edificaciones dentro del mismo predio, como ampliación del uso o de sus servicios complementarios.
3) Los inmuebles con uso Dotacional de escala metropolitana, urbana o zonal, existente a la fecha de entrada en vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial, con o sin licencia o cuya licencia solo cubra parte de sus edificaciones, que pretendan ampliar sus servicios en otros predios.
4) Los inmuebles con uso Dotacional de escala metropolitana, urbana o zonal, existente a la fecha de entrada en vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial, que pretendan segregar una parte del predio que a juicio del Departamento Administrativo de Planeación Distrital no sea requerida para su correcto funcionamiento.
5) Los inmuebles con uso Dotacional, de escala metropolitana, urbana o zonal, existentes a la fecha de entrada en vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial, que pretendan ampliar sus edificaciones dentro del mismo predio y que no cuenten con reglamentación específica, por lo cual es necesario la definición de la misma.
6) Los inmuebles con uso Dotacional de escala metropolitana, urbana o zonal, existente a la fecha de entrada en vigencia del Plan de Ordenamiento Territorial, en las que se pretende implantar un nuevo uso Dotacional de escala zonal, urbana o metropolitana.
PARÁGRAFO. Para efectos de la aplicación de los Planes de Regularización y Manejo, las escalas para los usos Dotacionales educativos no formales a que se refiere el Cuadro anexo No. 2 del POT "Clasificación de usos del suelo", se consideran dentro de los siguientes rangos: zonal, hasta 1000 alumnos; urbana, entre 1001 y 1500 alumnos y, metropolitana, mayor a 1500 alumnos. Sin embargo, considerando los objetivos del Plan de Regularización y Manejo, solo se aplicará dicho plan en el caso de los de escala zonal, a aquellos que cuenten con una población de usuarios de más de 500 personas. Los de menor número, se regirán por las normas generales y lo que estipule le respectiva ficha reglamentaria."
Existe en el Parágrafo segundo del articulo 1º del Acuerdo 105 de 2003 dos circunstancias en las cuales el predio no será catalogado como edificado para efectos tributarios.
"Artículo 1. Categorías Tarifarias del Impuesto Predial Unificado. Se aplicarán las siguientes definiciones de categorías de predios para el impuesto predial unificado, adecuadas a la estructura del Plan de Ordenamiento Territorial.
...
8. Predios urbanizados no edificados. Son predios en los cuales se culminó el proceso de urbanización y que no han adelantado un proceso de construcción o edificación.
...
Parágrafo 2. Entiéndase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los siguientes supuestos:
a.- Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando encontrándose en suelo urbano no esté adecuado para tal uso (para ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestación de servicios, industriales, dotacionales o cuyas áreas constituyan jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de actividades recreativas o deportivas).
b.- Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% al área del terreno y un avalúo catastral en el que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del terreno.
Se exceptúan de la presente definición, los inmuebles que se ubiquen en suelo de protección, las áreas verdes y espacios abiertos de uso público, y los estacionamientos públicos debidamente autorizados y en operación.
El primer caso se da cuando el predio se encuentre improductivo, esto es, que encontrándose en suelo urbano no esté adecuado para tal uso (para ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestación de servicios, industriales, dotacionales o cuyas áreas constituyan jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de actividades recreativas o deportivas).
Para el caso en consulta vemos que el uso dado al predio para ser parte de un establecimiento educativo no le hace ser considerado improductivo.
Ahora el segundo evento para considerar un predio como no edificado se da cuando se trata de un predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% del área del terreno y un avalúo catastral en el que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del terreno.
El problema a resolver en el presente concepto es si este último parámetro, referente al porcentaje de área construida o valor de la construcción, debe o no ser tenido en cuenta en el caso de los predios con uso dotacional cuando las características para las cuales esté destinado el predio o el régimen de restricción de edificación hagan imposible cumplir con los porcentajes allí establecidos.
Cuando resulta imposible llevar a cabo un desarrollo por construcción sin dejar de cumplir con las normas urbanísticas o transgredir los requerimientos de áreas libres, recreativas, jardines, viveros asociados a un proyecto urbanístico debidamente aprobado, para el cual se ha expedido la correspondiente licencia, los porcentajes establecidos en el literal b del parágrafo 2 del artículo 1º del Acuerdo 105 de 2003, no han de ser tenidos en cuenta, conforme a la voluntad del legislador que autorizó imponer una tarifa significativamente mayor para los predios urbanos no edificados, voluntad que hemos de indagar para dar respuesta al caso planteado.
En los antecedentes históricos del impuesto predial podemos apreciar que la tarifas definidas para los predios urbanos no edificados fundamentalmente pretenden evitar el uso inadecuado, o la carencia de uso alguno, de predios aptos para desarrollos urbanos cuya construcción iría en beneficio de la colectividad de sus habitantes.
En efecto, la Ley 195 de 1936 fue el primer antecedente legal en disponer y autorizar tarifa diferencial para los predios urbanizados no edificados. Al respecto dispuso:
" (...) LEY 195 DE 1936
por la cual se dictan algunas disposiciones sobre régimen político y municipal.
Artículo 1º.- Además de las facultades conferidas por la Ley 72 de 1926, el Concejo Municipal de Bogotá tendrá las siguientes:
a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b. Dictar las medidas que sean conducentes para determinar el perímetro urbano de la ciudad y señalar las obligaciones, tanto de los propietarios particulares de inmuebles, como de las empresas urbanizadoras;
c. Aumentar hasta en ocho por mil la tasa del impuesto predial fijada por el artículo 17 de la Ley 94 de 1931, sobre los predios no edificados que queden dentro del perímetro urbano, teniendo en cuenta para el aumento del impuesto la importancia comercial del predio que se trate de gravar, las exigencias del desarrollo urbano y las circunstancias económicas del propietario; y
La exposición de motivos de esta ley expresa como finalidad de la norma:
"El ordinal (c) tiene por objeto dar facultades a las mismas ciudades para que puedan aumentar hasta el ocho por mil la tasa del impuesto predial sobre los predios no edificados que queden dentro del perímetro urbano.- La finalidad de esta disposición es bien clara y de una conveniencia manifiesta, como es la de estimular la edificación dentro de las áreas urbanas más centrales, fomentando el embellecimiento de las ciudades por medio de las construcciones modernas y favoreciendo al comercio y a los habitantes en general con el aumento de los locales y de las viviendas.- Esta facultad encarna, además, una medida de justicia, ya que, por regla general, las áreas no edificadas dentro del perímetro urbano representan propiedades en creciente valorización que pueden y deben soportar una carga mayor en la distribución de los tributos que gravitan sobre el capital inmueble."
Luego encontramos en la Ley 44 de 1990 artículo 4, justamente que el legislador insiste en la tarifa diferencial de acuerdo al uso del suelo, con una mayor proporción para predios urbanizados no edificados.
Como se observa, las tarifas en el impuesto predial para predios no edificados se han fijado como las más altas, y esto tiene su explicación en la estimulación de la edificación dentro de las áreas urbanas, con el fin hacer un adecuado aprovechamiento de los predios teniendo en cuenta que conforme lo previsto en la Constitución Política, la propiedad privada cumple una función social.
Es de anotar que la intención del legislador siempre ha sido aplicar el límite máximo fijado en las tarifas para los terrenos urbanizables no urbanizados y a los urbanizados no edificados persiguiendo con este incremento castigar la proliferación de " lotes de engorde" e incentivar el aprovechamiento del suelo urbano conforme lo dispuesto en la ley 9 de 1989, permitiendo que más familias accedan a una vivienda digna conforme los fines del Estado, o dando cabida a construcciones al servicio de la comunidad en general.
También es cierto que hasta antes de la entrada en vigencia del Acuerdo 105 de 2003 no se tenía una adecuada concepción de la simple expresión "urbanizado no edificado", falencia que dicha norma pretende suplir, obviamente solo para efectos tributarios, ya que las normas catastrales exigen que la información del catastro refleje los datos conforme a elementos físicos efectivamente presentes en el predio.
Es necesario precisar que existen unos predios que tienen desarrollos, que no son justamente por construcción o edificación, pero que no podrían dentro del contexto de intención del legislador considerarse como urbanizados no edificados y eso justamente es la finalidad del Acuerdo 105 de 2003, dada en el contexto completo del artículo primero en especial numeral 8 y parágrafo segundo literal a.
Bajo el anterior análisis podemos concluir respecto a la consulta planteada que no necesariamente un predio con uso dotacional autorizado deba tener construcciones para considerarse edificado y tributar conforme a dicho uso.
Si un predio cumple con los requisitos de aprovechamiento, autorizado conforme a la norma urbanística vigente, se considerará que el predio es productivo y en tal sentido no podrá ser catalogado como predio urbano no edificado para efectos tributarios, sino que sobre él se deberá tributar conforme a tal uso autorizado, sin que para el efecto se aplique la restricción dada en el numeral b del parágrafo segundo del artículo 1º del Acuerdo 105, cuando la naturaleza del uso autorizado sea incompatible con la presencia de construcciones, como en el caso de los predios de uso dotacional o recreativo, o cuando el desarrollo por construcción se encuentre restringido, tal como se expuso en el Concepto 1024 del 15 de abril de 2004.
Cordialmente,
MAGDA CRISTINA MONTAÑA MURILLO
Subdirectora Jurídico Tributaria
Reparto 176
Proyectó: Antonio José Buitrago Rodríguez
