Concepto 1094
Tema: Impuesto Predial Unificado
Subtema: Categoría de los predios ubicados en zonas de alto riesgo.
De conformidad con los numerales 2 y 3 del artículo 22 del Decreto Distrital 333 del 2003, corresponde a esta Subdirección la interpretación general y abstracta de las normas tributarias distritales, manteniendo la unidad doctrinal de la Dirección Distrital de Impuestos.
CONSULTA
Antes de resolver la consulta que nos ocupa, aclaramos que la categoría de "predio no urbanizable" solamente aplica a predios ubicados dentro del perímetro urbano, conforme lo dispone el parágrafo primero del Artículo segundo del Acuerdo 105 de 2003.
Teniendo en cuenta las inquietudes planteadas en el oficio 2005ER13533, con relación a la emisión de concepto favorable de cesión por aceptación como zona de alto riesgo, esta entidad solicitó al Departamento Administrativo de Planeación Distrital, nos informara que predios localizados en zonas de altos riegos correspondían a Predios no urbanizables conforme la definición prevista en el Acuerdo 105 de 2003.
A esta consulta el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, contestó mediante oficio 2005ER27796 en el que expresó:
" (...) Ahora bien, respecto de los inmuebles ubicados en zonas de alto riesgo, encontramos dos categorías: aquellos que se encuentran en una situación de alto riesgo mitigable, es decir, que puede ser controlado a través de la realización de las obras que determine la DPAE, y los que se hallan en riesgo no mitigable.
Respecto de estos últimos, no cabe duda de que se trata de predios no urbanizables, pues no existe forma de superar la situación de riesgo. (...)"
En concordancia con esta condición, el inciso 21º del Artículo 393 del Decreto 190 de 2004, señaló:
"En las zonas clasificadas de alto riego no mitigable no se permite desarrollo alguno".
Así mismo, señala el parágrafo del Artículo 3º del Decreto 327 de 2004:
" Parágrafo: No son susceptibles de la aplicación del tratamiento de desarrollo:
(...)Las zonas de riesgo alto no mitigable indicadas en Plan de Ordenamiento Territorial Vigente, así como las que sean identificadas con posterioridad, por las autoridades competentes.
El tema se vuelve complejo tratándose de predios ubicados en zonas de alto riesgo mitigable, pues la condición de "urbanizable" o "no urbanizable" depende, en cierta forma, de la voluntad de su propietario o de quien tiene derechos reales sobre el mismo, de tal forma que si la persona obligada a hacer las obras de mitigación no las realiza, el predio no podrá ser desarrollado urbanísticamente, por el contrario, si las lleva a cabo, tendrá la posibilidad de urbanizar, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 141 del POT (...)".
Teniendo en cuenta lo anterior, encontramos que los inmuebles ubicados en zonas de alto riesgo no mitigable encuadran dentro de la categoría de predios no urbanizables , esto debido a que en la definición de estos inmuebles dada en la norma tributaria, no se hace una enumeración de los predios que se entienden como no urbanizables, sino se señala un ejemplo de los que se entienden comprendidos en este sector, razón por la cual como lo expresó el Departamento Administrativo Distrital los predios que corresponden a estas zonas no son susceptibles de desarrollo alguno y por ende corresponden a dicha categoría.
De esta forma a estos predios de zonas de alto riesgo no mitigable les corresponde tributar con una tarifa del 4 por mil, conforme lo dispone el artículo 2º del Acuerdo 105 de 2003, siempre y cuando se ubiquen dentro del perímetro urbano como se advirtió al inicio de la presente consulta.
La situación no es tan clara con los inmuebles ubicados en zonas de alto riesgo mitigable, en razón de que estos son susceptibles de desarrollo, esta conclusión simplemente se obtiene al revisar el tenor del artículo 141 del Decreto Distrital 190 de 2004, que compila el POT, en los siguientes términos
"Artículo 141. Condicionamientos para adelantar procesos de urbanismo y construcción en zonas de amenaza o riesgo alto y medio (artículo 85 del Decreto 619 de 2000, modificado por el artículo 112 del Decreto 469 de 2003).
1. Para los futuros desarrollos urbanísticos que se localicen en zonas de amenaza alta y media por remoción en masa alta y media, identificadas en el plano denominado Amenaza por remoción en masa, se establecen los siguientes condicionamientos:
a. Para la solicitud de licencias de urbanismo se debe anexar el estudio detallado de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa para el futuro desarrollo, el cual debe incluir el diseño de las medidas de mitigación.
b. La Dirección de Prevención y Atención de Emergencias emitirá los términos de referencia a seguir en los estudios detallados de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa.
c. Previo a la expedición de la licencia de urbanismo, la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias realizará la verificación y emitirá concepto sobre el cumplimiento de los términos de referencia establecidos para la ejecución de los estudios detallados de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa.
d. Para la fecha de radicación de documentos para enajenación de inmuebles destinados a vivienda, se requiere que se hayan realizado las medidas de mitigación propuestas en el estudio detallado de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa.
e. La Subsecretaría de Control de Vivienda verificará la existencia de las obras de mitigación propuestas en el estudio detallado de amenaza y riesgo por fenómenos de remoción en masa que hayan tenido concepto favorable de la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias, y que hace parte de la licencia de urbanismo.
f. El urbanizador deberá incluir dentro de la póliza de garantía, la estabilidad de las obras de mitigación, las cuales hacen parte de las obras de urbanismo, requisito indispensable para la entrega de las mismas.
2. Para futuros procesos de construcción en barrios legalizados, se establecen los siguientes condicionamientos:
a. Para la licencia de construcción, se deben tener en cuenta las restricciones definidas en el acto administrativo por el cual se rige el barrio o sector, fijadas en el concepto de riesgo emitido por la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias.
b. Si el barrio donde se localiza el predio interesado en la licencia de construcción fue legalizado antes de 1997, se debe tener en cuenta la resolución de legalización, y de presentarse algún tipo de restricción por riesgo, se deberá solicitar concepto de riesgo a la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias para su incorporación a la reglamentación del mismo por parte del Departamento Administrativo de Planeación Distrital.
Corrobora la anterior afirmación lo expresado por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital en su respuesta al decir que la categoría de predios que se encuentran en situación de alto riesgo mitigable son los que pueden ser controlados a través de la realización de las obras que determine esa entidad.
En este orden de ideas, un predio ubicado en zona de alto riesgo mitigable no está dentro de la categoría de predio no urbanizable prevista en el Acuerdo 105 de 2003, precisamente porque si puede ser urbanizado.
Cordial saludo,
MAGDA CRISTINA MONTAÑA MURILLO
Subdirectora Jurídico Tributaria
