Concepto 1023 15/04/2004
Referencia: Radicación 2004ER16024 del 26 de febrero de 2004
Tema: Impuesto Predial Unificado
Subtema: Predios no urbanizables
De acuerdo con los numerales 2. y 3. del artículo 22 del Decreto Distrital 333 del 30 de septiembre de 2003, compete a este Despacho interpretar de manera general y abstracta la aplicación de las normas tributarias distritales, manteniendo la unidad doctrinal de la Dirección de Impuestos Distritales.
PREGUNTA:
1. ¿Pueden tributar como predios "no urbanizables"conforme con el Plan de Ordenamiento Territorial, y el Acuerdo 105 de 2003.
a). Las reservas viales.
b). Las zonas de manejo y preservación ambiental en suelo urbano.
c). Las zonas de manejo y preservación ambiental en suelo rural y sectores de expansión.
d). Las rondas de ríos.
e). Las zonas de cesión obligatoria.
2. a que tarifa debe tributar aquellos predios que tienen restricción en el índice de ocupación?.
RESPUESTA:
En primera medida y antes de entrar a resolver sus interrogantes, vale la pena precisar que las aplicaciones de las referencias normativas que a continuación de enunciarán tienen aplicación exclusiva para predios ubicados en sectores urbanos.
Precisado lo anterior y con el fin de dar respuesta a sus interrogantes debemos primero precisar que es un predio afectado y su diferencia con los predios considerados zonas de reserva para la imposición de futuras afectaciones.
Inmuebles sujetos a afectación vs. inmuebles sujetos a reserva, para futuras afectaciones.
El artículo 483 del POT, en los siguiente términos.
"Artículo 483. Definición de afectación. La afectación es una restricción impuesta a uno o más inmuebles específicos, que limita o impide la obtención de las licencias urbanísticas de que trata el capítulo X de la ley 388 de 1997, por causa de la construcción o ampliación de una obra pública o por razón de protección o ambiental." (Se subraya).
Tenemos entonces que son predios "afectados" aquellos sobre los cuales pesa una restricción que limita o impide obtener la licencia de construcción, es decir que los predios afectados por la entidad distrital competente (I.D.U., E.A.A.B., etc), no pueden ser urbanizados ni edificados, puesto que con ellos busca el Distrito Capital, conforme al POT, construir o ampliar una obra pública o preservarlos para la protección del medio ambiente.
De otro lado encontramos los predios considerados como "Reserva para la imposición de futuras afectaciones" las cuales son áreas del territorio Distrital que de conformidad con este POT, son necesarias para la localización y futura construcción de obras del sistema vial principal de la ciudad, obras públicas o para la ejecución de programas o proyectos con inversión pública, o para protección ambiental.
Sobre las características de estas zonas vale la pena precisar que la simple disposición como predio de reserva para futuras afectaciones, no limita en forma alguna el desarrollo de los predios, es decir no se impide de forma alguna, su urbanismo, esta conclusión simplemente se obtiene al revisar el tenor del artículo 138 del Decreto Distrital 469 de 2003, que modifica el artículo 160 del Decreto Distrital 619 de 2000, en los siguientes términos:
"Artículo 138. El Artículo 160 del Decreto 619 de 2000, quedará así:
"Artículo 160. Normas aplicables a predios ubicados en zonas de reserva.
Sobre los predios donde se hayan demarcado zonas de reserva, se podrán solicitar licencias de urbanismo y construcción, en sus diferentes modalidades, con base en las normas vigentes. No obstante, será posible acogerse a los usos temporales de comercio y servicios que se puedan desarrollar en estructuras desmontables metálicas, de madera o similares, siempre que se cumplan las normas vigentes de sismorresistencia, espacio público referido a andenes, antejardines y cupos de parqueo. Para el efecto, se deberá obtener la correspondiente licencia ante una curaduría urbana. (Se resalta).
Corrobora la anterior afirmación el hecho que cuando el Decreto Distrital 0469 (art. 137) establece las definiciones de reservas viales reitera señalando que estas reservas viales no constituyen en sí mismo afectaciones, es decir no existe restricción de urbanismo o construcción, recordemos entonces el parágrafo 2º del artículo 159 del decreto 619 de 2000, adicionado por el artículo 137 citado.
"Artículo 137. Se adiciona al Artículo 159 del Decreto 619 de 2000, el siguiente parágrafo, quedando de 1 el único existente:
"Parágrafo 2. Los trazados viales, establecidos mediante reservas, se señalarán en la cartografía oficial del DAPD con el objeto de informar a la ciudadanía y servir de base para que las entidades ejecutoras puedan iniciar procesos de afectación o de adquisición de los inmuebles incluidos en las mismas.
Las zonas de reserva vial no constituyen afectaciones en los términos de los artículos 37 de la Ley 9ª de 1989 y 122 de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, su delimitación no producirá efectos sobre los trámites para la expedición de licencias de urbanismo y construcción en sus diferentes modalidades.".(Cursiva y subrayado ajenos a texto)
Así las cosas y como corolario de lo anterior se puede afirmar que existen dos tipos de predios respecto de los cuales se ha implementado algún tipo de medida administrativa que hacen que sobre los mismos se tenga algún tipo de interés colectivo.
Predios afectados. Que son aquellos, a los cuales recae una restricción que impide su urbanismo, y Predios de reserva para la imposición de futuras afectaciones, los cuales a pesar de requerirse para futuras afectaciones, no tienen en la actualidad limitantes para su urbanismo o construcción.
Sobre el punto y ante solicitud efectuada por esta Subdirección, El Departamento Administrativo de Planeación Distrital, a través de la Subdirección de Gestión Urbanística, se pronunció sobre el tema en los siguiente términos:
2.A ¿ Se pueden considerar los predios afectados como no urbanizables?:
Efectivamente, de acuerdo con el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, debe entenderse por afectación toda restricción impuesta por una entidad pública que limite o impida la obtención de licencias de urbanización, de parcelación, de construcción, o de funcionamiento, por causa de una obra pública, o por protección ambiental.
Sin embargo, es necesario aclarar que de acuerdo con el citado artículo, en el Distrito Capital no existen predios afectados, sino únicamente reservados para futuras afectaciones, por cuanto no se han efectuado los procedimientos establecidos en el citado artículo para tal efecto. En todo caso, la afectación no es un requisito previo a la compra de predios para obras públicas, ya que las entidades competentes pueden abordarla mediante negociación directa o expropiación.
Ahora bien la siguiente pregunta sería:
2.B ¿se pueden considerar los predios sobre los que pesa una trazado vial, establecido mediante reserva para futura afectación, como predios no urbanizables?.
Tal como lo establece el parágrafo 2º del artículo 159 del
De acuerdo con lo anterior, los propietarios de predios en tales condiciones, no tienen en principio, restricciones para su desarrollo urbanístico definitivo, ni para el desarrollo de usos transitorios en el mismo. Teniendo en cuenta las implicaciones para la construcción futura de los sistemas públicos, el DAPD ha incluido en la formulación del decreto reglamentario para el Tratamiento de Desarrollo, que se adelanta actualmente el siguiente artículo:..." (Subraya en texto)
Así las cosas y entendiendo que no existen en Bogotá en la actualidad predios "afectados" mal podría pensarse que aquellos predios que con anterioridad ostentaban tal calidad, puedan hoy en día y por el año gravable 2004, tributar como predios "no urbanizables", sin embargo, dadas las características propias de cada predio y del cuestionario de preguntas, los mismos serán desarrollados en su momento.
Precisado lo anterior y para dar respuesta a este interrogante y antes de establecer cuál es el alcance de la definición de predios no urbanizables de que habla el Acuerdo 105 de 2003, debemos en primera medida precisar qué es un predio urbanizable, al respecto el artículo 350 del Decreto Distrital 619 de 2000 (P.O.T.) establece:
"Artículo 350. Definición: Es aquel que se aplica a predios urbanizables, localizados en suelo urbano o de expansión, mediante Plan Parcial previo al proceso de urbanización.
Parágrafo: Se entiende por predios urbanizables aquellos pertenecientes al suelo urbano o de expansión, que no han adelantado un proceso de urbanización y que pueden ser desarrollados urbanísticamente, dentro del marco de la normal extensión de redes según programación de las entidades responsables de su prestación. El desarrollo urbanístico se adelanta mediante el proceso de urbanización, consistente en el conjunto de actuaciones tendientes a dotar un predio urbanizable de las infraestructuras y dotaciones que lo hagan apto para el proceso de desarrollo por construcción, así como la cesión al Distrito Capital del espacio público generado dentro de dicho proceso." (se subraya)
Estos predios cuando no se encuentran urbanizados o cuando una vez urbanizados no han sido edificado, (es decir que no poseen edificación y por lo tanto uso diferente) deberán observar al momento de liquidar su impuesto, las tarifas vigentes para el año 2004, para predios urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados , así:
Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados
Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable inferior o igual a $15.800.000 12.0 $0
Predios urbanizables no urbanizados y urbanizados no edificados con base gravable superior a $15.800.000 33.0 $332.000
Nota, Los valores aquí reflejados fueron actualizados para el año gravable 2004 por el artículo 2º del Decreto 507 de 2003.
Así las cosas, todos lo predios que se encuentren dentro de las definiciones de predios urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados incluyendo aquellos predios que se encuentran dentro del plan de reserva para la imposición de futuras afectaciones, tributarán durante el año 2004, tomando como factor tarifario, los citados anteriormente.
De otro lado tenemos que el Acuerdo 105 de 2003, establece una nueva categoría tarifaria "predios no urbanizables"la cual se encuentra definida en el Acuerdo mencionado en los siguientes términos"... aquellos predios que por su localización no pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la ronda de río o por encima de la cota de servicios". Siendo la tarifa aplicable a este tipo de predios conforme con el artículo 2º del Acuerdo 105 de 2003 el cuatro (4%o) por mil:
Categorías de predios Tarifa Por Mil Menos
Predios no urbanizables
No urbanizables 4.0 $0
Como se afirmó en el párrafo anterior la definición trascrita de predio no urbanizable es enunciativa por lo cual podría cobijar entre otros a aquellos predios que por cualquier razón, tengan restricción que no les permita su desarrollo por urbanización conforme con las reglas generales del POT, tales como podrían ser a manera de ejemplo aquellos predios "afectados" por autoridad legal, de los cuales se trató con anterioridad, y se llegó a la conclusión de que en la actualidad no existe tal tratamiento en el Distrito Capital, veamos algunos ejemplos puntuales, de predios que pueden o no tributar bajo esta característica:
a). Las reservas viales.
Como ya se dijo con anterioridad en Bogotá D.C., en la actualidad no existen predios " de afectación vial" por lo cual y entratándose de predios de reserva para futuras afectaciones viales, como también ya se dijo, estas no constituyen afectaciones y por lo tanto no existen limitaciones en la construcción o urbanismos de estos predios, por lo cual de encontrarse los mismos como simples "lotes" bien por falta de urbanización o por falta de edificación, deberán observar al momento de declarar las tarifas correspondientes a este tipo de predios (urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados) en los términos de las definiciones de los numerales 7 y 8 del artículo 1º del Acuerdo 105 de 2003 , dependiendo de la característica en que se encuentren.
De otro lado y frente a predios de reserva vial, edificados o que no sean predios urbanizables no urbanizados, deberán tributar según el uso que tengan a primero de enero de 2004, bajo las categorías definidas en el Acuerdo 105 de 2003, para el sector urbano.
b). Las zonas de manejo y preservación ambiental en suelo rural y sectores de expansión.
Al igual que los anteriores predios ubicados en suelo urbano, sobre estos predios también se establecen tarifas especiales a partir del año gravable 2005 a saber:
"Artículo 3. Tratamiento para predios ubicados dentro del sistema de áreas protegidas del Distrito Capital. A partir de la vigencia del presente Acuerdo, los predios localizados parcial o totalmente dentro del sistema de áreas protegidas del Distrito Capital tendrán derecho a las siguientes tarifas, teniendo en cuenta el estado en que se encuentren, de acuerdo con certificación que al respecto expida el Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente (DAMA) o quien haga sus veces:
Estado Tarifa Por Mil
Preservación 2.0
Restauración 5.0
Deterioro 10.0
Degradación en suelo rural y urbano 16.0
Parágrafo primero. Los predios afectados por minería dentro del sistema de áreas protegidas del Distrito Capital se asimilan a tratamiento de restauración si se encuentran ejecutando un Plan de Recuperación Morfológica y Ambiental aprobado por la autoridad ambiental competente; en caso contrario se asimilan a estado de degradación.
Parágrafo segundo. Los cuerpos de agua estanca como represas, reservorios, lagunas, pantanos y turberas se asimilan al estado de preservación para efectos del presente acuerdo, siempre y cuando no se encuentren contaminados por causas antrópicas al punto de ser su agua inadecuada para el consumo animal.
Parágrafo tercero. A más tardar el 31 de octubre de cada año, el DAMA enviará a la Dirección Distrital de Impuestos la relación total de los predios certificados en el año inmediatamente anterior, la cual será tomada como base para la liquidación del impuesto predial en la siguiente vigencia.
Parágrafo cuarto. En un término no mayor a tres meses después de la sanción del presente Acuerdo, el DAMA reglamentará los criterios y lineamientos a partir de los cuales se certificará el estado de conservación de los predios que soliciten ser beneficiarios del incentivo.
Parágrafo quinto. Para la vigencia fiscal 2004 todos los predios que comprenden el Sistema de Áreas Protegidas tributarán de acuerdo al esquema tarifario general. (Se subraya).
Pero según lo establecido en el parágrafo quinto (5º) trascrito, estas categorías tarifarias específicas sólo operan a partir del año gravable 2005, por lo cual y observando, que son predios que por encontrarse fuera del perímetro urbano, no son predios que puedan ser urbanizados de forma alguna, por lo tanto, no les aplica la opción de tributar como predios "no urbanizables", debiendo entonces tributar durante el año 2004, conforme con las reglas generales de uso es decir, si el predio es netamente agrícola (sin agroindustria), tributarán como rurales, si su uso es comercial tributarán como comerciales, si su uso es la agroindustria, tributarán como industriales, etc.
c). Las zonas de manejo y preservación ambiental en suelo urbano.
Para este tipo de predio, existen tratamientos especiales en materia tarifaria del impuesto predial unificado por la conservación que sobre los predios efectúe el propietario o poseedor, reglas estas aplicables a parir del año gravable 2005, conforme con lo establecido en el artículo 3º del Acuerdo 105 de 2003 ya trascrito en el punto anterior, pero la limitación en su desarrollo, hace que que se exceptúen estos predios de la aplicación de las reglas de los predios urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados, previstas en los numerales 7 y 8 y el parágrafo 2º del Acuerdo 105 de 2003, las cuales nos permitimos transcribir a continuación:
"7. Predios urbanizables no urbanizados. Son predios pertenecientes al suelo urbano que pueden ser desarrollados urbanísticamente y que no han adelantado un proceso de urbanización.
8. Predios urbanizados no edificados. Son predios en los cuales se culminó el proceso de urbanización y que no han adelantado un proceso de construcción o edificación.
(...)
Parágrafo 2. Entiéndase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los siguientes supuestos:
a.- Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando encontrándose en suelo urbano no esté adecuado para tal uso (para ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestación de servicios, industriales, dotacionales o cuyas áreas constituyan jardines ornamentales o se aprovechen en la realización de actividades recreativas o deportivas).
b.- Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un área inferior al 20% al área del terreno y un avalúo catastral en el que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del terreno.
Se exceptúan de la presente definición, los inmuebles que se ubiquen en suelo de protección, las áreas verdes y espacios abiertos de uso público, y los estacionamientos públicos debidamente autorizados y en operación."
Como se aprecia, al existir una restricción en el desarrollo del predio que impide por ende su urbanismo y construcción, como ya se dijo, no sería viable aplicarle a estos predios las tarifas de predios urbanizables no urbanizados, urbanizados no edificados, teniendo como opción de tributar durante el año gravable 2004, los propietarios o poseedores de estos predios con la tarifa de "predios no urbanizables", se incluyen, entre otras en esta categoría, los cuerpos de aguas de los ríos, lagos y humedales, etc, y sus zonas de protección y manejo (ZMPA)
d). Las rondas de ríos.
Para empezar, debemos precisar que urbanísticamente no existe la definición de "ronda de río" como tal, pero sí las definiciones de "ronda hidráulica" y de Zona de manejo y preservación ambiental (ZMPA): como sectores contiguos y aledaños a las quebradas, riachuelos y ríos en el Distrito Capital.
Los predios ubicados en estas zonas por tratarse de predios de manejo y protección ambiental, sobre los cuales se efectúo el estudio correspondiente en los puntos 2 y 3, tienen restricciones en la construcción de los mismos, por lo cual al no poder ser construidos o urbanizados, ya que como se dijo existen disposiciones urbanísticas que lo prohíben, pueden tributar por el año 2004, bajo la categoría de "predios no urbanizables"se incluyen, entre otras en esta categoría, (predios de protección ambiental) los cuerpos de aguas de los ríos, lagos y humedales, etc, y sus zonas de protección y manejo (ZMPA).
A partir del año 2005, tributarán conforme con las reglas generales establecidas para los predios ubicados en áreas protegidas, establecidas en el artículo 3º del Acuerdo 105 de 2003, ya trascrito en el punto 2º del presente.
e. Las zonas de cesión obligatoria.
Las zonas de cesión obligatorias, cuya tradición al Distrito Capital no se ha efectuado aún, y por lo tanto no gozan todavía del benefició de la exclusión del impuesto, y su uso ya es público, como lo son las áreas verdes, en donde se encuentran estos predios ya destinados o utilizados como espacio abierto al público, así no sean aún bienes de uso público (concepto 1022 del 13 de abril de 2004), estando por ello prohibida su construcción o urbanismo; por lo cual ante el no posible desarrollo de este tipo de predios, podrían los propietarios o poseedores de los mismos, tributar bajo la categoría de "predios no urbanizables".
2. Otros.
Pueden además de los mencionados en los puntos 3, 4 y 5 tributar como predios no "urbanizables" entre otros las zonas de riesgo alto no mitigable indicadas en el Plan de Ordenamiento Territorial vigente.
APLICACIÓN TARIFARIA
Conforme con lo expuesto, los predios ubicados en sectores o características particulares enunciados en los puntos anteriores, tributarán bajo el rango establecido, siempre y cuando el predio se encuentre en un cien por ciento (100%) bajo las condiciones particulares detalladas, quedando sin embargo por definir la tarifa a aplicar en el caso de los predios con usos mixtos.
Sobre el punto en primera medida vale la pena recordar que el parágrafo 2º del artículo 2º del Acuerdo 105 de 2003, al señalar los usos mixtos consideró.
"Parágrafo segundo. Los predios en que se desarrollen usos mixtos y dentro de ellos se encuentren los usos relacionados a continuación, aplicarán la tarifa que corresponda a cada uno de ellos en el siguiente orden: dotacional con cualquier otro uso aplica tarifa dotacional, industrial con cualquier otro uso excepto dotacional, aplica tarifa industrial, comercial con cualquier otro uso excepto dotacional o industrial aplica tarifa comercial, residencial con depósitos y parqueaderos aplica tarifa residencial. "
Quedando entonces claro que si un predio se encuentra bajo las posibles combinaciones previstas en el parágrafo anteriormente trascrito, deberá al momento de presentar su declaración del impuesto predial, observar las reglas establecidas en la norma, sin embargo, aquellos predios en los cuales existen usos mixtos diferentes a los descritos (no urbanizables, con residenciales; no urbanizables con usos comerciales), al no existir disposición especial en la norma tributaria que indique que regla deben respetar los propietarios o poseedores de estos predios, deberán entonces aplicar una tarifa prorrateada, de acuerdo al metraje cuadrado de construcción que cada actividad desarrolle dentro del predio.
A manera de ejemplo tenemos que si un predio de 1000 m2, tiene restricción en 400m2 de su área por tratarse de Zona de manejo y preservación ambiental (ZMPA), deberá tener en cuenta los siguientes ítems al momento de establecer su impuesto a cargo:
Base gravable por 40% por tarifa de predio no urbanizable.
Base gravable por 60% por tarifa de predio industrial, comercial, etc (según corresponda)
2. Para finalizar y dar respuesta a su segundo interrogante, debemos precisar que las reglas expuestas en el punto anterior (aplicación tarifaria) operan de la misma forma para aquellos predios con restricción en el índice de ocupación, es decir, tributarán prorrateando la tarifa a aplicar, esto es por el área construida tributarán teniendo en cuenta el uso que se dé a esta parte y sobre el resto del predio observando que se tiene restricción de construcción y de urbanización, tributará como predio no urbanizable.
En procura de haber atendido en debida forma su solicitud,
Cordialmente,
MAGDA CRISTINA MONTAÑA MURILLO
Subdirectora Jurídico Tributaria
Elaboró: Harold Ferney Parra Ortiz.
