Concepto 0710
28 de Septiembre de 1998
Secretaría de Hacienda Distrital
Enajenación de inmuebles la obligación del pago de los impuestos que gravan el bien raíz
De acuerdo con los numerales 2 y 3 del Artículo 13 del Decreto Distrital 678 del 03 de agosto de 1998, compete a este Despacho interpretar de manera general y abstracta la aplicación de las normas tributarias distritales, manteniendo la unidad doctrinal de la Dirección de Impuestos Distritales, de esta manera en atención a la petición incoada por Usted ante este Despacho, me permito responder lo siguiente:
PREGUNTA
Se cuestiona sobre el carácter Real o Personal del Impuesto Predial, en atención a que las normas que lo regulan disponen por una parte que el Impuesto Predial Unificado es un gravamen Real que recae sobre los bienes raíces y que se genera por la existencia del predio pudiéndose hacer efectivo el pago del mismo con el respectivo predio independientemente de quien sea su propietario.
De otra parte la misma legislación preceptúa que para efectos tributarios en la enajenación de inmuebles la obligación del pago de los impuestos que gravan el bien raíz, corresponderá al enajenante y esta obligación no podrá transferirse ni descargarse en el comprador.
¿Es la Jefatura de Determinación competente para efectuar la actualización de la cuenta corriente por efecto de la reliquidación?
En el evento en que un inmueble haya sido enajenado, contra quién se debe adelantar el proceso de determinación oficial?, contra el que había sido propietario durante la vigencia que se liquida, o contra el actual propietario?
En el caso de las declaraciones insolutas, o el cobro de un acto oficial contra determinada persona que haya enajenado el inmueble objeto del tributo, contra quien se debe librar el mandamiento de pago, contra el declarante o sujeto de la liquidación oficial o contra el actual propietario?
RESPUESTA
Como primera medida y para empezar a entender la relación jurídica existente entre los contribuyentes y la Administración Tributaria Distrital, empezaremos analizando la acepción de obligación y sus elementos:
"La obligación es un vínculo jurídico en virtud del cual una persona determinada debe realizar una prestación en provecho de otra."1.
Los elementos de la obligación son tres a saber:
1) Una persona sujeto activo del vínculo jurídico llamado acreedor,
2) Otra persona, sujeto pasivo del vínculo jurídico denominado deudor, quien se encuentra en la necesidad jurídica de procurar a su acreedor el beneficio del derecho y
3) Por último, la prestación objeto de la obligación y que, según el artículo 1495 del Código Civil, puede consistir en dar, hacer o no hacer alguna cosa". 2
Teniendo claro el concepto de obligación, entramos a estudiar lo que se entiende por obligación tributaria.
"Obligación tributaria es el vínculo jurídico que le permite al Estado exigir de los contribuyentes el cumplimiento de obligaciones pecuniarias sin que exista estipulación contractual previa ni promesa de contraprestación futura directa o determinada.
Es obligación que impone el estado en ejercicio de su potestad soberana, para que sus habitantes entreguen parte de sus bienes al Estado, a fin de que este pueda cumplir sus funciones "3.
Las características de la obligación tributaria son las siguientes:
· Es un vínculo jurídico de orden personal: Es jurídico porque está regulado por un ordenamiento legal que puede forzar al deudor a que cumpla en determinado momento.
· Es personal: Porque se impone a las personas, no a las cosas, a través de una relación fisco-contribuyente, en dónde el sujeto pasivo(contribuyente) es determinado.
· Es una prestación jurídica patrimonial: Porque establece un vínculo eminentemente pecuniario.
· Es una obligación de derecho público principal y de objeto simple:
De Derecho Público porque tiene su origen en la ley, en dónde el Estado es Sujeto Activo y posee una finalidad pública. A pesar de ser de Derecho Público, la obligación tributaria tiene una estructura similar, en los aspectos más importantes, a la obligación de Derecho Privado, estudiada al inicio de este concepto.
· Es una Obligación principal: Porque no está condicionada ni accede a otras.
El artículo 11 del Decreto Distrital 423 de 1996 al determinar el Hecho generador del Impuesto Predial Unificado señala que es un gravamen real que recae sobre los bienes raíces ubicados en el Distrito Capital de Santa Fe de Bogotá y se genera por la existencia del predio.
El artículo 15 ibídem señala como sujetos pasivos del Impuesto Predial Unificado a las personas naturales o jurídicas propietarias y/o poseedoras de predios ubicados en la Jurisdicción del Distrito Capital de Santa Fe de Bogotá, quienes responderán solidariamente por el pago del impuesto; en correspondencia con lo anterior señala en el parágrafo que para efectos tributarios, en la enajenación de inmuebles, la obligación de pago de los impuestos que graven el bien raíz, corresponderá al enajenante y ésta obligación no podrá transferirse o descargarse en el comprador.
El artículo 12 ibídem señala, que el Impuesto Predial Unificado se causa el 1 de enero del respectivo año gravable y el artículo 13 señala que el período gravable del impuesto es anual y está comprendido entre el 1 de Enero y el 31 de Diciembre del respectivo año.
El artículo 125 del Decreto Distrital 807 de 1993 titulado Pago del Impuesto Predial Unificado con el Predio, expresa que el Impuesto Predial unificado por ser un gravamen real que recae sobre los bienes raíces, podrá hacerse efectivo con el respectivo predio independientemente de quien sea su propietario.
Conforme a lo anteriormente enunciado tenemos que para el Impuesto Predial como para todos los tributos, en quienes recae la obligación tributaria es en las personas enunciadas por la norma como sujetos pasivos (contribuyentes), siendo en quienes recae la obligación de tributar puesto que el vínculo jurídico es de orden personal y se tiene con las personas y no con las cosas. Lo que sucede en específico es que éste tributo tiene la característica que se genera por la existencia de un bien inmueble en una jurisdicción municipal y en razón de lo anterior se ha establecido que el pago del mismo se efectivizará con el predio mismo, es decir a título de garantía en caso de que los sujetos pasivos no satisfagan el crédito; lo anterior guarda consonancia con lo que estableció la Ley 9 de 1989 artículo 116 cuando señaló en forma obligatoria que en la enajenación de inmuebles, la obligación de pago de los impuestos que graven la finca raíz corresponderá al enajenante sin que se pueda transferir esta obligación al adquirente. Al respecto en el mismo sentido ha manifestado el doctrinante Hector Villegas:
" ...no debe confundirse con la obligación tributaria, que siempre es personal. La obligación de pagar el impuesto no es de los inmuebles sino de las personas."4
Por consiguiente, la administración tributaria debe requerir tanto las obligaciones formales como sustanciales a los sujetos pasivos que sean, teniendo en cuenta la causación del impuesto, es decir como conocemos que un bien inmueble bien puede .ser objeto de transferencias de propiedad continuamente, serán obligados respectivamente por el gravamen que se genere cada período (anual), quienes sean propietarios o poseedores a 1 de enero de cada año. Lo cual significa que sobre un mismo bien por varios períodos pueden existir diferentes obligados a los cuales se les debe requerir en procesos de determinación y/o cobro independientemente por las obligaciones que respectivamente les corresponda.
No obstante, por la característica real del Impuesto lo que ocurre es que el bien inmueble objeto del gravamen garantizará finalmente el pago de las obligaciones pecuniarias que resulten, garantía que la administración tributaria debe utilizar en específico dentro del proceso de cobro coactivo bien sea cuando el obligado no se encuentre o sea insolvente por que no posee patrimonio personal suficiente para cubrir el pago de la obligación.
Ahora bien, teniendo claro que el Impuesto Predial Unificado es un gravamen de carácter Real y que la obligación tributaria está en cabeza de la o las personas que deben cumplir con dicho tributo, se hace necesario analizar el proceso de reliquidación que actualmente adelanta el Grupo de Liquidaciones de la Jefatura de Determinación de la Subdirección de Impuestos a la Propiedad, con el fin de absolver los interrogantes planteados sobre el tema:
La practica del proceso administrativo de Reliquidaciones, que se lleva a cabo en la Dirección de Impuestos Distritales en el Impuesto Predial Unificado regulado por la Orden Administrativa número 006 del 24 de septiembre de 1997 que fija como proceso a desarrollar por el Grupo de Liquidación de la Jefatura de Determinación de la Subdirección de Impuestos a la propiedad. Procedimiento que se aplica en específico
sobre los años gravables 1993 y anteriores, en donde el sistema de recaudo del tributo se realizaba por medio de liquidación sistematizada o facturación, y del cual resultan dos trámites:
· ESCENARIO No. 1:
Es el derivado del carácter personal de la obligación tributaria expuesto anteriormente y de la orden expresa de la Ley 9ª de 1989 que estableció en su artículo 116:
" En la enajenación de inmuebles, la obligación de pago de los impuestos que graven la finca raíz corresponderá al enajenante. Esta obligación no podrá transferirse o descargarse al adquirente"
La norma transcrita, aplicable a la hipótesis planteada por no hacer distinción alguna, impide que al adquirente del inmueble le sea trasladada la carga fiscal causada antes de su adquisición y que dicho traslado se oponga a la administración tributaria al perseguir la satisfacción de la deuda fiscal.
Desde este punto de vista la deuda que se contrajo con la Administración Tributaria se encuentra en cabeza de quien era propietario o poseedor del bien inmueble al momento de causarse la obligación tributaria; es decir que el sistema de reliquidaciones que se adelanta actualmente está en regla con la Naturaleza Real del Impuesto y la obligación personal que tiene el sujeto pasivo.
Como resultado de la actuación y del análisis probatorio, el Grupo de Liquidación debe expedir una Resolución, que debe contener:
· Liquidación del impuesto correspondiente a cada una de los períodos gravables determinando los sujetos pasivos en quienes recae la obligación de pago del impuesto a cargo del inmueble objeto de reliquidación, según la titularidad del derecho de dominio. Ejemplo:
El predio de la carrera 20 No 20 203 refleja deudas en el sistema predial por las vigencias 88-01 a 93-12.
El actual propietario, señor Pedro Pérez, solicita se le liquide la acreencia que a él le corresponde teniendo en cuenta que adquirió el inmueble el 20 de noviembre de 1.992, allegando para el efecto el certificado de libertad del predio objeto de solicitud.
Al analizar el certificado de libertad del predio de la Cra. 20 No. 20 203, se observan tres propietarios distintos en el lapso transcurrido entre 1.988 y 1.993.
El Grupo de Liquidación profiere Resolución liquidando el impuesto predial por la vigencia fiscal 1.993, al señor Pedro Pérez. Al señor Juan López (propietario del inmueble desde el 20 de agosto de 1.987 hasta el 18 de noviembre de 1.991, le liquida el impuesto predial correspondiente a las vigencias 88-01 a 91-12. Y al señor Mario Rodríguez, (propietario del inmueble desde el 19 de noviembre de 1.991 hasta el 20 de noviembre de 1.992) la vigencia fiscal 92-01 a 92-12.
· ESCENARIO No. 2:
Este trámite se genera porque quienes fueron propietarios de inmuebles de mayor extensión, los segregaron y vendieron las unidades de segregación acreditando en el acto de venta únicamente el certificado catastral y/o el paz y salvo del predio de mayor extensión, haciendo uso del artículo 27 de la ley 14 de 1.983 y del inciso segundo del artículo 116 de la Ley 9 de 1989 y al incorporarse catastralmente las segregaciones se les practica una liquidación sistematizada del Impuesto predial a cada una de las unidades desde la fecha de segregación y quienes son propietarios actualmente ven reflejado a su nombre las deudas sobre esos predios desde el acto de segregación hasta 1993.
El artículo 27 de la ley 14 de 1.983 y el inciso segundo del artículo 116 de la Ley 9 de 1989 expresan:
"Para protocolizar actos de transferencias, constitución o limitación de dominio de inmuebles, el Notario, o quien haga sus veces, exigirá e insertará en el instrumento el certificado catastral y el paz y salvo municipal expedidos por la Oficina de Catastro o el Tesorero Municipal
Cuando se trate de inmuebles procedentes de la segregación de uno de mayor extensión, el certificado catastral exigido podrá ser el del inmueble del cual se segrega.
Cuando las escrituras de enajenación total de inmuebles se corran por valores inferiores a los avalúos catastrales vigentes, se tendrá en cuenta para todos los efectos fiscales y catastrales, el avalúo catastral vigente en la fecha de la respectiva escritura.
Cuando se trate de protocolizar escrituras que contengan contratos de compraventa de inmuebles que se vayan a construir o se estén construyendo, el Notario exigirá copia debidamente sellada y radicada, de la solicitud del avalúo del correspondiente inmueble acompañada del certificado de paz y salvo del lote donde se va a adelantar o se está adelantado la construcción. (negrillas fuera de texto.)
Y el segundo inciso del artículo 116 de la Ley 9 de 1989 que al tenor expresó:
" Cuando el predio por enajenar haga parte de otro en mayor extensión el Paz y Salvo de los impuestos de que trata el inciso anterior podrá obtenerse mediante el pago de impuesto correspondiente a la proporción del inmueble que se pretende enajenar."
Ahora bien, en lo atinente al paz y salvo, es necesario analizar los efectos que éste tenía, a la luz del artículo 86 del Acuerdo 01 de 1.981, que prescribía:
"El Tesorero Distrital previa comprobación del pago total del impuesto liquidado y demás contribuciones que gravan al inmueble expedirá el paz y salvo notarial el cual indicará su fecha de vencimiento, la nomenclatura y cédula catastral del predio. Dicho pago es definitivo y por lo tanto no será objeto de reajuste." (negrillas fuera de texto)
Como Corolario de lo anterior:
1. Es claro el texto del artículo 27 de la ley 14 de 1.983 aplicable hasta el 31 de diciembre de 1.993, al exigir para la protocolización de actos que modificaran o limitaran el derecho de dominio de los inmuebles, la presentación ante el Notario del certificado catastral y el paz y salvo municipal del inmueble objeto de escritura publica.
Excepcionalmente, entratándose de predios (lotes) que se estuvieren construyendo o se fueren a construir, se permitía la presentación del paz y salvo del inmueble objeto de construcción y copia de la solicitud del avalúo correspondiente, así mismo permitía que cuando se tratara de inmuebles segregados de uno de mayor extensión (desenglobes o PH) el certificado catastral (NO PAZ Y SALVO MUNICIPAL) exigido podía ser el del inmueble del cual se segregaba.
Posteriormente, el segundo inciso del artículo 116 de la Ley 9 de 1989, extendió la autorización para que a facultad del enajenante para efectos de hacer transferencia de dominio de predios que hiciesen parte de otro predio de mayor extensión, se pudiese acreditar el pago del impuesto del predio segregado a vender bien sea con el PAZ Y SALVO del predio de mayor extensión o del segregado objeto de enajenación.
2. De la autorización anterior lo que ocurrió fue que los propietarios de los predios de mayor extensión que fueron segregados y vendidos en unidades, como podían realizar el acto de transferencia presentando el paz y salvo del predio matriz, objeto de desenglobes, englobes o propiedad horizontal, partían del erróneo presupuesto que los predios segregados quedaban liberados de la obligación de pago del impuesto que se les hubiese causado desde su segregación.
Este presupuesto no es válido, dado que el Paz y Salvo del predio matriz que utilizara para efectos de la transferencia de las unidades segregadas, produce tal y como prescribe el artículo 86 del Acuerdo 01 de 1.981 efectos liberatorios de pago del impuesto pero solo frente al predio de mayor extensión, en tanto que para las nuevas unidades, como física y jurídicamente son inmuebles independientes, no lo puede producir y por lo tanto, si en los actos de enajenación de estas nuevas unidades, se protocolizaron paz y salvos de predios matrices, no puede alegarse ante la Administración Tributaria, la liberación del pago del impuesto de las nuevas unidades y tampoco es procedente que quienes fueron propietarios de los predios segregados pretendan invocando el artículo 27 de la ley 14 de 1.983 y el 116 de la Ley 9 de 1989 que no se les liquide impuesto Predial Unificado sobre los inmuebles segregados desde que fueron segregado hasta antes de la fecha de enajenación de estos.
Como resultado de la actuación y del análisis probatorio que se desprenda bien del certificado de Libertad y Tradición y/o escritura de segregación, el Grupo de Liquidación debe expedir una Resolución, que debe contener:
· Liquidación del impuesto correspondiente a cada una de los períodos gravables desde la segregación de las unidades tendiendo en cuenta la causación del impuesto determinando los sujetos pasivos en quienes recae la obligación de pago del impuesto a cargo de la Unidad objeto de reliquidación, según la titularidad del derecho de dominio.
Ejemplo:
El predio de la carrera 20 No 20 203 Apto 405. refleja deudas en el sistema predial por las vigencias 88-01 a 93-12, en cabeza del señor Pedro Pérez actual propietario.
El actual propietario, señor Pedro Pérez, solicita se le liquide la acreencia que a él le corresponde teniendo en cuenta que adquirió por transferencia de la sociedad XXX el inmueble el 18 de noviembre de 1.991, allegando para el efecto el certificado de libertad del predio objeto de solicitud.
Al analizar el certificado de libertad del predio de la Cra. 20 No. 20 203 Apto 405, se observan que esta es una unidad que formó parte del predio de mayor extensión de la Cra. 20 20-203 segregado en 1987 de propiedad de la Sociedad XXX.
El Grupo de Liquidación profiere Resolución liquidando el impuesto predial por la vigencia fiscal 1.992 y 1993, al señor Pedro Pérez y a la sociedad XXX (propietario del inmueble) segregado desde el 20 de agosto de 1.987 el cual vendió al señor Pedro Pérez el 18 de noviembre de 1.991, se le liquida el impuesto predial correspondiente a las vigencias 88-01 a 91-12 del predio Cra. 20 No. 20- 203 Apto. 405.
Una vez notificada la Resolución, debe enviarse al Grupo de Cuentas Corrientes de la Jefatura de Recaudo de la subdirección de Impuestos a la Propiedad, para que esta expida las certificaciones de que trata el Parágrafo Segundo del articulo 13 del Acuerdo 15 de 1.987 y el articulo Primero de la Resolución No. 040 del 22 de abril de 1.998. 002 del 27 de octubre de 1.994 que al tenor expresan:
"Parágrafo 2o. Del Articulo 13 del Acuerdo 15 de 1.987: Para el cobro coactivo del impuesto predial y sobretasa, presta mérito ejecutivo la certificación del Tesorero Distrital sobre el monto de la liquidación correspondiente".
"Articulo Primero de la Resolución No. 040 del 22 de abril de 1.988. Delegar en el Jefe del Grupo de Cuentas Corrientes de la Jefatura de recaudo de la Subdirección de Impuestos a la Propiedad de la Dirección de Impuestos Distritales, la función de expedir las certificaciones que presten mérito ejecutivo sobre las liquidaciones privadas y sus correcciones contenidas en las declaraciones tributarias y las liquidaciones oficiales del Impuesto Predial Unificado y Unificado de Vehículos, así como las certificaciones a que se refiere el Paràgrafo 2o. Del articulo 13 del Acuerdo distrital 15 de 1.987." ( negrillas fuera de texto)
Una vez el Grupo de Cuentas Corrientes de la Jefatura de Recaudo de la Subdirección de Impuestos a la Propiedad, expida las certificaciones, deben enviarse al Grupo Coactivo de la Jefatura de Cobranzas de la Subdirección de Impuestos a la Propiedad, para que procedan a librar mandamiento de pago de conformidad con las certificaciones; es decir, a todos y cada uno de los propietarios del inmueble por las vigencias correspondientes.
Considera importante esta Oficina anotar que, en la Resolución de reliquidación no podrá ordenarse el retiro de valor alguno de los reliquidados en la cuenta corriente.
Una vez estudiado el trámite y procedimiento de la Reliquidación del Impuesto Predial Unificado de los años gravables 1993 y anteriores, podemos establecer que es clara la razón de ser de la competencia que ejerce y ha ejercido la Jefatura de Determinación por medio de su dependencia de liquidación para realizar el acto de Reliquidación, teniendo en cuenta que por medio de este proceso lo que se realiza es una determinación del Impuesto Predial que corresponde según los sujetos pasivos del tributo por período gravable, esto en virtud del artículo 82 del Decreto Distrital 807 de 1993 que señala que corresponde a la Dirección Distrital de Impuestos a través del jefe de la dependencia de liquidación, ejercer las competencias funcionales consagradas en el artículo 691 del Estatuto tributario, el cual expresa que le corresponde a éste proferir entre otros "... y demás actos de determinación oficial de impuestos, anticipos y retenciones;...", en concordancia con los artículos 165 del Decreto Distrital 807 de 1993 y el artículo artículo 17 numeral 9 del Decreto Distrital 678 de 1998.
MAGDA CRISTINA MONTAÑA MURILLO
Jefe Oficina Jurídico Tributaria
Proyectó:
ESMERALDA VILLAMIL LOPEZ
XIMENA FYNO SERRANO
Con atento saludo,
Ahora bien, la Resolución de reliquidación proferida por el jefe del Grupo de Liquidación de la Jefatura de Determinación de la Subdirección de Impuestos a la Propiedad, es susceptible de recursos?
Para dar respuesta a este interrogante, debemos analizar lo preceptuado en el articulo 13 del Acuerdo 15 de 1.987, y en el articulo 49 del Código Contencioso Administrativo:
Articulo 13 Acuerdo 15 de 1.987:
"Seguirá constituyendo operación administrativa de liquidación del impuesto predial la aplicación sistematizada de la tarifa correspondiente sobre el avalúo catastral determinado por el Departamento administrativo de Catastro Distrital. La operación de liquidación del impuesto predial tanto sistematizada como por resolución motivada, constituye un acto administrativo de ejecución." (negrillas fuera de texto)
Articulo 49 código Contencioso Administrativo:
"No habrá recurso contra los actos de carácter general, ni contra los de tramite, preparatorios, o de ejecución excepto en los casos previstos en norma expresa" (negrillas fuera de texto)
Del análisis de las normas expuestas se infiere que la Resolución proferida por el grupo de Liquidación de la Jefatura de Determinación, es un acto administrativo de ejecución, por lo tanto no susceptible de recursos.
Es aplicable a los casos en que existen varios propietarios para un predio que refleja deudas por concepto de impuesto predial correspondientes a vigencias anteriores a 1.994. Por solicitud de parte, o de oficio la misma administración de oficio para poder iniciar el proceso de cobro coactivo, en virtud de lo preceptuado en el inciso 2º del articulo 116 de la Ley 9 de 1.989, teniendo en cuenta que en la operación sistematizada del impuesto se registra unificadamente todas las acreencias que por los diversos períodos recaen sobre un bien inmueble, liquidará únicamente la deuda que le corresponda a cada uno de los obligados teniendo en cuenta quien figuraba como propietario en los diferentes períodos, mediante el proceso de reliquidación del pago de la deuda causada por vigencias anteriores a la fecha en que adquirió el inmueble, allegando como prueba el certificado de libertad del inmueble correspondiente, en donde consta el número de escritura y la fecha de adquisición.
Tenemos pues, que el sujeto pasivo (Contribuyente) está obligado mediante ley, a dar determinada cantidad de su dinero (Prestación), a un ente público (Sujeto Activo) a título de impuesto, esta relación tributaria entre el sujeto pasivo y el sujeto activo, no surge de un acto o contrato, sino que está basada en un vínculo de derecho público y por tanto, todos sus aspectos y condiciones deben estar plenamente consagrados en la ley fiscal.
