Resumen: El arrendatario del espacio de terreno para instalar una valla, debe evaluar los argumentos para considerar si el contrato se encuentra enmarcado dentro de un contrato de arrendamiento a corto plazo, por lo que salvo razones que indiquen lo contrario, nos encontraríamos frente a un contrato que no cumple la definición para ser considerado como de corto plazo, y debe reconocerse un activo y un pasivo por el derecho de uso del activo subyacente.

Concepto 541 CTCP 18 de Junio de 2018

CONSULTA (TEXTUAL)

Con la aplicación de la NIIF 16 a partir de enero 1 de 2019, me permito elevar ante ese despacho la siguiente consulta.

En el caso de arrendamiento de un espacio para la instalación de una valla dentro de un predio, utilizando bien sea parte de una terraza, antejardín o patio, se puede considerar el arrendamiento de este espacio como ARRENDAMIENTO OPERATIVO, toda vez que el área o espacio ocupado para la instalación de la valla, objeto del contrato, no es relevante dentro del total del área del predio donde se pretende ubicar la valla?

En los contratos celebrados, se estipula un canon fijo mensual por el arrendamiento del espacio ocupado, se convienen prorrogas automáticas una vez finalizado el plazo inicial que generalmente es de un año, con incrementos en el canon estipulados por las partes, que en general no superan el IPC anual, no se estipula opción de compra y puede darse por terminado en cualquier época por acuerdo mutuo, previo aviso anticipado por una de las partes no inferior a la cuarta parte del tiempo pactado.

¿Puede considerarse el espacio arrendado como un componente del total del bien, aplicando lo consagrado en el Apéndice (sic) B parágrafo 32?

CONSIDERACIONES Y RESPUESTA

Dentro del carácter ya indicado, las respuestas del CTCP son de naturaleza general y abstracta, dado que su misión no consiste en resolver problemas específicos que correspondan a un caso particular.

Respecto el tema de la consulta se abordará desde dos puntos de vista, en primer lugar,como arrendador, y en segundo lugar como arrendatario

  1. 1) Clasificación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador

De conformidad con la NIIF 16 1 , un arrendador clasificará sus arrendamientos como operativos o financieros teniendo en cuenta la esencia del contrato de arrendamiento. Las siguientes características descritas en la NIIF 16, dan a entender al arrendador que se trata de un arrendamiento financiero2 :

________________________________

1. La NIIF 16 se encuentra incorporada en el anexo 10 del Decreto 2420 de 2015, el cual fue modificado por el Decreto 2170 de 2017.

2. Tomado de los párrafos 63 y 64 de la NIIF 16

De acuerdo con lo anterior, si una (o más) de las anteriores características se cumple en un contrato de arrendamiento, entonces debe tratarse como un arrendamiento financiero por parte del arrendador.

En conclusión, teniendo en cuenta las características del contrato de arrendamiento mencionadas por el consultante, el contrato podría estar dentro de las características para ser considerado un arrendamiento operativo desde la perspectiva del arrendador (no hay transferencia del activo al final del contrato, no existe opción de compra, el activo arrendando no es de naturaleza especializada, se puede cancelar el arrendamiento sin lugar a indemnizaciones, la vida económica del activo no es necesariamente la mayor parte del contrato).

  1. 2) Clasificación del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario (quien toma en arriendo)

Desde el punto de vista del arrendatario, en general los contratos de arrendamiento se consideran en su totalidad como financieros, excepto si el plazo del contrato de arrendamiento es inferior a 12 meses, o si el activo subyacente es de bajo valor3 .

En ese orden de ideas, el análisis de las excepciones se realizará teniendo en cuenta lo siguiente:

Respecto del espacio tomado en arrendamiento para instalar la valla, es posible que se trate de un activo subyacente que no pueda considerarse como de bajo valor (esta afirmación se realiza siempre que el espacio arrendado para instalar la valla, a pesar de ser un espacio reducido, podría tener un valor razonable significativo por la ubicación donde se encuentran), por lo que para que se pueda clasificar como un gasto (y no reconocer un activo por el derecho de uso y un pasivo por la obligación de pagar flujos de efectivo futuros), el contrato debe corresponder con la definición de un contrato de corto plazo. Como el contrato es por doce meses10 y puede ser prorrogable a opción del arrendatario, entonces deberá determinarse, por parte del arrendatario, el siguiente análisis para establecer que en efecto el contrato sigue considerándose como de corto plazo:

________________________________

3. Mayor información en el párrafo 5 de la NIIF 16, incorporada en el anexo 1 del decreto 2420 de 2015, modificado por el Decreto 2170 de 2017.

4. Párrafo 8 de la NIIF 16.

5. Definiciones de términos del apéndice A de la NIIF 16.

6. Se considera subyacente, el activo que se toma como referencia en el contrato de arrendamiento. En un contrato de arrendamiento de un local comercial, el local comercial es el activo subyacente.

7. Párrafo B3 de la NIIF 16.

8. Párrafo B6 de la NIIF 16.

9. Párrafo B8 de la NIIF 16.

10. La NIIF 16 define un arrendamiento a corto plazo como aquel que en la fecha de comienzo, tiene un plazo de arrendamiento de doce meses o menos.

  • – Debe considerarse si es razonablemente cierto que el arrendatario ejerza una opción para ampliar el plazo del contrato de arrendamiento 11; si existe incertidumbre por parte del arrendatario de continuar o no por un periodo adicional, entonces el contrato podrá considerarse como de corto plazo;
  • – Debe considerarse también, los costos de terminar el contrato, incluyendo la reubicación de la valla, podría ser que al desinstalar la valla el arrendatario incurra en costos considerables, por lo que se podría concluir que se renovará dicho contrato de arrendamiento por un término superior a los doce meses, y en ese caso el contrato no se consideraría como de corto plazo;
  • – Por tratarse de Un activo por medio del cual se instalará una valla, que podría contener elementos publicitarios, se deberá analizar también la importancia de la zona para efectos de efectividad publicitaria, seguramente entre mayor efectividad publicitaria tenga se podría entender que el contrato se renovaría por un periodo superior a los doce meses.

En conclusión el arrendatario del espacio de terreno para instalar Una valla, debe evaluar los tres argumentos anteriores para considerar si el contrato se encuentra enmarcado dentro de un contrato de arrendamiento a corto plazo, por lo que salvo razones que indiquen lo contrario, nos encontraríamos frente a un contrato que no cumple la definición para ser considerado como de corto plazo, y debe reconocerse un activo y un pasivo por el derecho de uso del activo subyacente (a menos que se considere como un contrato en que el activo subyacente es de bajo valor).

En los términos anteriores se absuelve la consulta, indicando que para hacerlo, este organismo se ciñó a la información presentada por el consultante y los efectos de este escrito son los previstos por el artículo 28 de la Ley 1755 de 2015, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución.

________________________________

11. Párrafo B37 de NIIF 16.