¿Cómo debe reconocerse las ganancias por revaluación de propiedades de inversión en un grupo empresarial?. Concepto CTCP 255 de 2022

CONSULTA (TEXTUAL)

“La empresa pertenece a un grupo  empresarial que  no cotiza en bolsa  y aplica NIIF plenas. Al efectuar en  análisis  de  revaluación de  las  propiedades de  inversión  nos  genera un  efecto en  el  estado de resultados del periodo de $1.536 millones (Ingreso) y su respectivo efecto en impuesto diferido por $153 millones.

Estados financieros separados:

Revisando   la  IAS40  no  encontramos  ninguna   excepción  al  reconocimiento  de   la  revaluación  en resultados cuando la operación se realiza  entre vinculados.

Estados financieros consolidados:

Para el caso  de los estados financieros consolidados del grupo, el valor de las propiedades de inversión se integra a propiedad planta y equipo,  considerando que  son  activos en uso  por el grupo  consolidado y se deben reconocer bajo IAS 16, por lo cual se mantiene el registro de la revaluación en ORI.

Inquietud: Al no encontrar una excepción en la norma y tampoco una que  lo prohíba ¿Podemos aplicar nuestro juicio profesional registrándolo al ORI en los estados financieros separados? ¿Existe alguna  NIIF en la que  nos  podamos apoyar  teniendo en cuenta que  no cotizamos en bolsa? Lo anterior, teniendo en  cuenta además que  no  es  un  ingreso  efectivamente realizado susceptible de  distribución a  los accionistas.”

CONSIDERACIONES Y CONCEPTO

El Consejo Técnico de  la Contaduría Pública (CTCP) en  su  carácter de  Organismo Orientador técnico- científico de la profesión y Normalizador de las Normas de Contabilidad, de Información Financiera y de Aseguramiento  de   la  Información,  conforme  a  las   normas  legales  vigentes, especialmente  por   lo dispuesto en  la Ley 43 de  1990, la Ley 1314 de  2009, y en  sus Decretos Reglamentarios, procede a dar respuesta a la consulta anterior de  manera general, pues no se pretende resolver casos particulares, en los  siguientes términos:

Primero  indicarle  al  peticionario  que dentro de   las   funciones  del   CTCP,  no  se encuentra realizar asesorías.

En  desarrollo de  la  Ley  1314 de  2009, se convergieron las  normas colombianas de  contabilidad, de información  financiera  y  de   aseguramiento  de   la  información  con   estándares  internacionales de aceptación mundial. En la consulta se indica  que la entidad aplica NIIF plenas, por  lo tanto, es pertinente considerar la definición de  las  propiedades de  inversión de  la NIC 40:

“es una  propiedad (terreno o un  edificio—o  parte de  un  edificio—o  ambos) mantenida (por  el  dueño o  por  el arrendatario como un activo  por derecho de uso) para  obtener rentas o apreciación del capital  o con ambos fines y no para:
(a) su uso  en la producción o suministro de bienes o servicios,  o bien para  fines administrativos; o
(b) su venta en el curso  ordinario de las operaciones.”

Algunos ejemplos considerados dentro de la norma como – (NIC40.8):
propiedades de inversión no son propiedades de inversión
“(a) Un terreno que se tiene para obtener apreciación

del capital a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.

(b) Un terreno que se tiene para   un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se utilizará como propiedad ocupada por   el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso   ordinario de las actividades del negocio, se considera que   ese terreno se mantiene para obtener apreciación del capital).

(c) Un edificio que sea propiedad de la entidad (o un

activo por derecho de uso relacionado con un edificio mantenido por la entidad) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos.

(d) Un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos.

(e) Inmuebles que     están siendo   construidos   o mejorados para su   uso futuro como propiedades de inversión.”

“(a) Inmuebles con el propósito de venderlos en el

curso normal de las actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Inventarios), por ejemplo, propiedades adquiridas exclusivamente para su disposición en un futuro cercano o para desarrollarlas y revenderlas.

(b) [eliminado]

(c) Propiedades ocupadas por el dueño (véase las NIC

16 y NIIF 16), incluyendo, entre otras, las   propiedades que se tienen para su   uso futuro como propiedades ocupadas por el dueño, propiedades que se tienen para

realizar en ellas construcciones o desarrollos futuros y utilizarlos   posteriormente como ocupados por el dueño, propiedades ocupadas por empleados (paguen o no rentas según su valor de mercado) y propiedades ocupadas por el dueño en espera de desprenderse de ellas.

(d) [eliminado]

(e) Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero.”

 

Clasificación:

40.7 “Las propiedades de inversión se tienen para  obtener rentas, apreciación del capital  o ambas. Por lo tanto, una propiedad de inversión  genera flujos de efectivo  que son en gran medida independientes de otros activos  poseídos por  la entidad. Esto distinguirá  a las  propiedades de  inversión  de  las  ocupadas por  el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios  (o el uso  de propiedades para  fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a las propiedades, sino a otros activos  utilizados en la producción o en el proceso de  prestación de  servicios.  La NIC 16 se  aplica  a  propiedades ocupadas por  el  propietario y la  NIIF  16 a  las propiedades ocupadas por el propietario mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso.”

Medición posterior:

En la medición posterior, la entidad debe establecer su  política contable que puede ser el modelo del valor  razonable o el modelo del  costo.

“32A La entidad puede:

(a) escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para  todas las propiedades de inversión  que respaldan obligaciones de pagar  un retorno vinculado  directamente con el valor razonable o con los retornos

provenientes de activos  especificados, incluyendo esa  propiedad para  inversión; y

(b) escoger el modelo de valor razonable o el modelo del costo para  todas las otras propiedades de inversión, independiente de la elección realizada en (a).”

De ser la opción b) existen excepciones que la norma indicada señala:

“53 Existe una presunción refutable de que una entidad podrá  medir, de forma  fiable y continua, el valor razonable de una  propiedad de inversión. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando la entidad adquiera por primera vez una  propiedad de  inversión  (o cuando un  inmueble existente se  convierta por  primera vez  en  propiedades de inversión  después de un cambio en su uso) existe  evidencia  clara  de que  la entidad no va a poder medir  de forma fiable  y continua el valor razonable de  la propiedad de  inversión.  Esto surge  cuando, y solo  cuando, el mercado para propiedades similares está inactivo (es decir, existen pocas transacciones recientes, las cotizaciones de precios no son  actuales o los precios de transacciones observadas indican  que  el vendedor estuvo forzado a vender),  y no se pueda disponer de otras formas de medir  el valor razonable (por ejemplo, a partir de las proyecciones de flujos de  efectivo  descontados). Si una  entidad estableciese que  el valor  razonable de  una  propiedad de  inversión  en construcción no  se  puede medir  con  fiabilidad, pero  espera que  lo sea  cuando finalice  su  construcción, medirá dicha propiedad de inversión en construcción por su costo hasta que pueda determinar su valor razonable de forma fiable o haya completado su construcción (lo que  suceda en primer  lugar). Si una entidad determinase que el valor razonable de  una  propiedad de  inversión  (distinta de  una  propiedad de  inversión  en  construcción) no  se  puede medir con fiabilidad de una forma  continuada, la entidad medirá dicha  propiedad de inversión aplicando el modelo del  costo de  la NIC 16 para  propiedades de  inversión  de  las  que  sea  dueña o de  acuerdo con  la NIIF  16 para propiedades de inversión  mantenidas por un arrendatario como un activo por derecho de uso. Se supondrá que  el valor residual de la propiedad de inversión  es  cero. La entidad continuará aplicando la NIC 16 o la NIIF 16 hasta la disposición de las propiedades de inversión.”  Negrita fuera de texto

Respecto   a  si:  ¿Podemos  aplicar   nuestro  juicio   profesional  registrándolo  al  ORI   en   los   estados financieros separados? ¿Existe alguna NIIF en  la que nos  podamos apoyar teniendo en  cuenta que no cotizamos  en  bolsa? Lo  anterior,  teniendo  en  cuenta además que no  es un  ingreso efectivamente realizado susceptible de  distribución a los accionistas.

Conforme al párrafo 7 de  la NIC 1 la definición de  Otro  Resultado Integral – ORI: “comprende partidas de ingresos y gastos (incluyendo ajustes por  reclasificación) que  no  se  reconocen en  el  resultado del periodo tal como lo requieren o permiten otras NIIF.”

El ORI comprende partidas de  ingresos y gastos derivados  de  cambios en  el superávit de  revaluación (de  propiedades,  planta  y  equipo   y  de  activos  intangibles),  nuevas  mediciones  de   los   planes  de beneficios a empleados definidos, ganancias y pérdidas procedentes de  inversiones en instrumentos de patrimonio o activos financieros medidos a valor razonable, entre otros1. Así las cosas, las ganancias por revaluación de  propiedades, planta  y equipo,  deben ser reconocidas en  el  otro resultado integral (a menos que se revierta una  disminución anterior que se haya  reconocido en  el resultado) mientras que las ganancias por  cambios en el valor razonable de  las  propiedades de inversión, deben ser reconocidas directamente en  el estado de  resultados.

Consideraciones en  el procedimiento para estados financieros consolidados:

“B86(a) Combinan partidas  similares  de  activos,  pasivos,  patrimonio, ingresos y gastos, y flujos  de efectivo  de la controladora con los de sus  subsidiarias.

(b) Compensan (eliminan)  el importe en libros de la inversión  de la controladora en cada  subsidiaria y la parte de la controladora en el patrimonio de cada  subsidiaria (la NIIF 3 explica la forma  de contabilizar la plusvalía  relacionada).

(c) Eliminan  en  su  totalidad los  activos y pasivos,  patrimonio, ingresos, gastos y flujos  de  efectivo intragrupo relacionados  con   transacciones entre  las  entidades  del  grupo   (resultados  del  periodo procedente de  transacciones  intragrupo que  están reconocidos en  activos, tales como inventarios y activos fijos, se eliminan  totalmente). Las pérdidas intragrupo pueden indicar  un deterioro de valor, que requerirá  su  reconocimiento  en  los  estados  financieros consolidados.  La  NIC  12  Impuesto  a  las Ganancias se aplicará  a las diferencias temporarias que surjan  como consecuencia de la eliminación de las ganancias y pérdidas derivadas de las transacciones intragrupo.

B87 Si un  miembro del  grupo  utiliza políticas  contables diferentes de  las  adoptadas en  los  estados financieros consolidados, para  transacciones y otros sucesos similares en  circunstancias parecidas, se  realizarán los ajustes adecuados en los estados financieros de los miembros del grupo al elaborar los estados financieros consolidados para  asegurar la conformidad con las políticas  contables del grupo.

B88 Una entidad incluirá los ingresos y gastos de una subsidiaria en los estados financieros consolidados desde la fecha  en que obtenga el control hasta la fecha  en que cese dicho control sobre la subsidiaria. Los ingresos y gastos de la subsidiaria deberán basarse en los importes de los activos  y pasivos  reconocidos en los estados financieros consolidados en  la fecha  de  la adquisición. Por ejemplo, un  gasto  por  depreciación reconocido en  el estado del resultado integral  consolidado después de  la fecha  de  la adquisición se  basará en  los valores  razonables de  los activos   depreciables   relacionados  reconocidos  en   los   estados   financieros consolidados  en   la  fecha   de   la adquisición.” 2

En  conclusión se requiere un  juicio  para determinar si  una   propiedad  cumple los  requisitos como propiedades de   inversión.  La  entidad  desarrollará  criterios  para poder ejercer  tal juicio  de   forma congruente, de  acuerdo con  la definición de  propiedades de  inversión y con  las  guías correspondientes que figuran  en los párrafos 7 a 13. Por otro lado,  todas las operaciones entre compañías (intergrupo) que afecten el  estado integral deberán eliminarse y medirse  las  operaciones de  acuerdo con  las  políticas corporativas adoptadas, por  cuanto la entidad deberá aplicar para el consolidado la uniformidad en  las políticas contables adoptadas por  el grupo y eliminar todos los  impactos que tenga en  la medición de la propiedad de  inversión que se reconoció en  los  estados financieros separados y que sean generadas por  operaciones entre sí en  el resultado integral.

En los términos anteriores se absuelve la consulta, indicando que,  para hacerlo, este organismo se ciñó a la información presentada por  el consultante y los efectos de  este concepto son  los  previstos por  el artículo 28 de  la Ley 1437 de  2011, modificado por  el artículo 1 de  la Ley 1755 de  2015.

Cordialmente,

CARLOS AUGUSTO MOLANO RODRÍGUEZ

Consejero CTCP

 

 

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