Por el cual se adopta el régimen de arrendamiento de locales comerciales y se dictan disposiciones sobre los establecimientos de comercio

Proyecto ley 201  Congreso de Larepublica   30 de Marzo de 2011

 

 

CONGRESO DE LA REPÚBLICA

PROYECTO DE LEY NUMERO 2011 CAMARA

“Por el cual se adopta el régimen de arrendamiento de locales comerciales y se dictan disposiciones sobre los establecimientos de comercio”

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO 1º OBJETO: La presente ley tiene objeto determinar los criterios que sirven de base para regular los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a una explotación comercial y a sus actividades complementarias y/o conexas

ARTÍCULO 2º DEFINICIÓN: El contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a la explotación comercial, es aquel por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce y disfrute de un inmueble destinado de forma exclusiva a una actividad comercial y la otra, a pagar por este goce un precio determinado.

PARAGRAFO: Partes del contrato: En el contrato de arrendamiento de local comercial son consideradas partes:

El arrendador: Quien concede el goce y disfrute material y del inmueble. Puede ser un arrendador singular o plural.

El Arrendatario: Es quien tiene la facultad de goce y disfrute material del inmueble, pudiendo ser un arrendatario singular o plural.

CAPÍTULO II

FORMALIDADES DEL CONTRATO

ARTÍCULO 3º: FORMA DEL CONTRATO. El contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a la explotación comercial, podrá ser celebrado en forma verbal o por documento escrito privado.

El contrato debe hacer referencia como mínimo a lo siguiente:

Nombre e identificación de los contratantes

Identificación del inmueble por su nomenclatura y municipio de ubicación

Precio y forma de pago

Término de duración del contrato

Destinación o actividad que se ejecutará en dicho inmueble

Relación de los servicios públicos, cosas o usos conexos y adicionales
Indicar de cada una de las partes, la dirección en donde recibirán las notificaciones judiciales o extrajudiciales relacionadas con el contrato de arrendamiento.

Parágrafo I: Para efectos de acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, existe libertad probatoria.

Parágrafo II Destinación del inmueble. el inmueble arrendado debe ser destinado a alguna de las actividades que la ley define como mercantiles, se entenderá que para éstos efectos son locales comerciales y por tanto sometidos a estas disposiciones, las bodegas o depósitos empleados por las mismas abiertas o no al público y en general los bienes inmuebles en los que se desarrollen actividades complementarios y/o conexas para la operación y realizaciones de los fines de la empresa o gestión comercial, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 20 y 21 del código de Comercio. Las oficinas administrativas del comerciante se regirán para todos los efectos legales por las normas vigentes para inmuebles no habitacionales ni con destinación comercial.

Parágrafo III: Si un inmueble cualquiera, es destinado en un cincuenta por ciento o más de su área a una actividad mercantil, se regirá por las presentes disposiciones.

Parágrafo IV. Salvo estipulación en contrario, será obligación del arrendatario tramitar y obtener los permisos, o autorizaciones gubernamentales necesarias para que la actividad comercial pueda ser desarrollada o ejercida válidamente en el inmueble arrendado.

ARTÍCULO 4º: TERMINO DEL CONTRATO. El término inicial del contrato de arrendamiento de local comercial, será por dos (2) años. No obstante lo anterior las partes podrán pactar plazos diferentes.

Cuando el plazo establecido sea menor a los dos años, el arrendatario tendrá derecho a darlo por terminado en cualquier momento, mediante comunicación remitida al arrendador, por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, con 30 días de anticipación. En este caso el arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni deberá indemnizar al arrendador.

El arrendador podrá darlo por terminado al vencimiento del termino pactado, avisando por escrito al arrendatario con 30 días de anticipación, comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, sin que comporte ningún tipo de indemnización para el arrendatario.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato, o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario, si ésta fuere posterior corresponderá al arrendador acreditar la prueba de la fecha de entrega.

Cuando el plazo inicial sea de dos años, el arrendatario esta facultado para que con treinta días (30) de anticipación al vencimiento del primer o segundo año de vigencia del contrato, le informe al arrendador mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, su voluntad y deseo de terminar el contrato. Una vez remitida es irrevocable.

El arrendador podrá darlo por terminado al vencimiento del segundo año siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos:

a) Comunicar al arrendatario, dicha decisión, a través del servicio postal autorizado con treinta días (30) de anticipación a la terminación del contrato y manifestando que se pagará la indemnización correspondiente a dos (2) cánones de arrendamiento vigentes a la fecha de la comunicación de terminación del contrato.

b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el anterior numeral, dentro del mes anterior a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo al arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.

c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante.

d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.

PARÁGRAFO 1º: En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.

PARÁGRAFO 2º: Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada

CAPÍTULO III

DERECHO A LA RENOVACION

ARTÍCULO 5º: DERECHO A LA RENOVACION. Sin perjuicio de lo previsto en el artículo anterior, el comerciante arrendatario que haya ocupado no menos de dos años ininterrumpidos un local comercial con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento de dicho término.

La Renovación implica el derecho del arrendatario de continuar ocupando el local objeto del contrato. Pero no conlleva igualdad o continuidad de las condiciones contractuales precedentes.
El tiempo de tenencia de un local comercial, por parte de un arrendatario cedente, acrece y suma al del arrendatario cesionario para todos los efectos legales, cuando es consecuencia de la enajenación del mismo.

ARTÍCULO 6º: DIFERENCIAS SOBRE LA RENOVACIÓN. Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento, se someterá al trámite conciliatorio, agotado el mismo sin lograr acuerdo, se resolverán las diferencias, por el Procedimiento Verbal Sumario con la intervención de perito.

Hasta que se establezca el acuerdo conciliatorio o se conozca la decisión judicial, el contrato continúa vigente, en los mismos términos y condiciones previstos en el contrato cuya nueva regulación se pretende.

Parágrafo I. En el caso en el que el proceso verbal sumario tenga por objeto regular el nuevo canon de arrendamiento que continuará rigiendo, el nuevo precio fijado por el juez en la Sentencia, se establecerá a partir de la fecha en que se ha iniciado el periodo contractual sobre el cual surgieron las diferencias entre las partes.

Si hubiere lugar a ello, el juez fijará en la Sentencia un plazo para que el arrendatario pague al arrendador, el mayor valor del precio que se determinó, el cual no podrá ser superior a tres meses posteriores a la fecha en a que la Sentencia quede en firme.

Parágrafo II. Si antes del vencimiento del término inicialmente pactado, o de una cualquiera de sus renovaciones, el arrendador no propone al arrendatario modificación a las condiciones del contrato, estas se conservaran, salvo en el precio del arrendamiento, el cual se incrementará de forma automática en lo que este previsto en el índice de precios al consumidor IPC, determinado por el Gobierno Nacional.

ARTÍCULO 7º: NOTICIA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO. En los casos de terminación previstos en los numerales segundo y tercero del artículo 19 de la presente ley, el propietario del local comercial informará al arrendatario de la causal invocada, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, con no menos de seis (6) meses a la fecha de terminación de alguna de las renovaciones del contrato.

Parágrafo: cuando el arrendador no sea el propietario del inmueble, el desahucio que tenga como causal el montaje de una empresa sustancialmente diferente, para que sea válido, deberá ser efectuado conjuntamente por el arrendador y el propietario
Si el término del contrato es menor de seis meses pero, el arrendatario lleva más de dos años, el propietario, debe dar cumplimiento a lo dispuesto en el inciso primero.

En todos los casos, la noticia del desahucio deberá contener de manera clara y precisa la causal invocada.

Se exceptúan de lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

ARTÍCULO 8º: DETERMINACIÓN DE LA RENTA. El precio del arrendamiento se establecerá de acuerdo a las siguientes reglas:

1. El precio del arrendamiento del local comercial, será el que libremente estipulen las partes. Puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, su pago se efectuará en moneda colombiana a la tasa representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido tasa de referencia diferente.

2. El pago de la renta será mensual y si nada se dice, habrá de efectuarse en los cinco (5) primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

PARÁGRAFO: Cuando se pacte el precio del arrendamiento de manera anticipada, el arrendatario, sólo estará en mora cuando haya transcurrido un período entero ocupando el local sin efectuar el pago de la renta, antes de ello, se tendrá como un simple retardo, sin perjuicio de que el arrendador le cobre intereses sobre dicha suma.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o, en su defecto, en el lugar de ubicación del inmueble objeto del contrato.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos, o medios que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

ARTÍCULO 9º: DERECHO DE PREFERENCIA DEL ARRENDATARIO. El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará, en caso de desacuerdo, inicialmente mediante trámite conciliatorio, si este fracasa por cualquier causa, se decidirá por el Procedimiento Verbal Sumario con la intervención de perito.

PARÁGRAFO: Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.

Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

ARTÍCULO 10º: CASOS EN QUE EL PROPIETARIO DEBE INDEMNIZAR AL ARRENDATARIO.

1. Por no dar principio a las obras dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de la entrega del inmueble por parte de arrendatario.

2. Por no dar el propietario, a los locales el destino indicado dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la entrega por parte del arrendatario.

En estos casos, el propietario, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda lo locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenia el arrendatario.

En la estimación de los perjuicios se incluirán, entre otros que sean demostrables, además del lucro cesante y el daño emergente sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.

El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.

Cuando la causal consista en la realización de obras y trabajos, estos deben tener la vocación de ser terminados.

ARTÍCULO 11º: SUBARRIENDO Y CAMBIO DE DESTINACION. En ningún caso, salvo expresa y escrita autorización del arrendador, el arrendatario podrá en forma total subarrendar el local comercial. Su inobservancia constituye incumplimiento del contrato.

Puede el arrendatario subarrendar hasta el cincuenta por ciento del local, siempre y cuando, no lesione en forma grave los derechos del arrendador.

Podrá el arrendatario, después de los dos primeros años de vigencia, cambiar en cualquier momento la destinación inicial establecida en el contrato, con la misma limitación anterior.

El arrendador tiene derecho a incrementar el precio del arriendo hasta en un 10 % de la renta en vigor, desde el momento en que se produzca el subarriendo parcial.

ARTÍCULO 12º: CESION DEL CONTRATO. Se entenderá para todos los efectos legales, efectuada la sustitución de la totalidad de las relaciones derivadas del contrato sobre el local comercial por parte del arrendatario, cuando sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio, sin que se requiera autorización del arrendador, siempre cuando se cumplan las siguientes condiciones:

a. Que la enajenación del establecimiento de comercio conste en escritura pública o documento privado, reconocido por sus otorgantes ante funcionario competente, para que produzca efectos entre las partes.

b. Que el documento contentivo de la enajenación se inscriba en el Registro Mercantil de la cámara de comercio que corresponda.

c. Informar por parte del arrendatario cedente, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, de dicha enajenación al arrendador, dentro de los ocho (8) días hábiles siguientes a la celebración del contrato.

d. Inscrita en la cámara la correspondiente enajenación del establecimiento acompañada de copia autentica de la comunicación prevista en el numeral anterior, se presumirá de derecho que el arrendatario cesionario constituye y registra en la cámara de comercio respectiva, a favor del arrendador, Prenda Sin Tenencia sobre el establecimiento de comercio objeto de la venta desde el momento del registro de la enajenación, por el valor equivalente a tres cánones de arrendamiento de los que cancelaba el arrendatario cedente y por una vigencia igual al término del contrato o de sus prorrogas. Para efectos impositivos se entenderá el registro de la prenda en la cámara de comercio como un acto sin cuantía.

No obstante lo anterior, el arrendatario cesionario o adquirente podrá otorgar en cualquier momento las garantías y cumplir las exigencias que le presente el arrendador, en cuyo caso deberá el arrendador entregará al arrendatario dentro de los 5 días hábiles siguientes a la aceptación o cumplimiento de las garantías o exigencias, comunicación dirigida a la cámara de comercio solicitando la cancelación de la prenda sobre el establecimiento de comercio, la cual se inscribirá cumpliendo las formalidades propias de todo documento sujeto a registro, generando sólo derechos de inscripción, para efectos impositivos.

Si el arrendador a pesar de haberle cumplido las exigencias pedidas, no entrega el arrendador la comunicación que cancela la prenda dentro de término previsto, lo podrá solicitar el arrendatario mediante comunicación en la cual dejara constancia expresa del incumplimiento del arrendador y está se entenderá formulada bajo la gravedad del juramento de conformidad con lo establecido en el artículo 25 de la Ley 962 de 2005.

Igualmente, la cesión del contrato sobre el local comercial, será valida cuando la autorice expresamente el arrendador.

El arrendador en cualquier momento puede ceder en todo o en parte el contrato de arrendamiento de local comercial, sin que requiera expresa o tacita aceptación del arrendatario.

La simple cesión del local por parte del arrendatario para uso y disfrute de un tercero no autorizado de manera expresa por el arrendador constituye incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.

ARTÍCULO 13º: CARÁCTER IMPERATIVO. Contra las normas previstas en los artículos 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 y 19 no producirán efectos ninguna estipulación de las partes.

CAPÍTULO IV

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

ARTÍCULO 14º: SOLIDARIDAD: Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de local comercial son solidarias tanto entre arrendadores como entre arrendatarios, en consecuencia las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios o viceversa.

Sin embargo, la restitución del inmueble solo podrá ser exigida al arrendatario o arrendatarios que tengan el disfrute material del inmueble.

ARTÍCULO 15º: OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

1. Entregar en la fecha o términos convenidos el inmueble dado en arrendamiento.

2. Mantener de manera permanente el inmueble objeto del contrato, en estado de servir para el fin arrendado. Y poner a disposición del arrendatario los servicios, cosas o usos conexos y adicionales convenidos.

 

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