(Accounter.co) Ejemplo Determinación Ganancia Ocasional Venta Inmuebles No Obligados a llevar Contabilidad Año gravable 2015.

Varias normas se deben tener en cuenta para poder realizar una correcta depuración de la ganancia ocasional en la venta de inmuebles, entre ellas tenemos:  

Artículos 69, 70, 71, 72, 73 y 277 del Estatuto Tributario Nacional (E.T.)

Realicemos un ejemplo práctico sobre el tema y así podremos explicar en detalle el impacto de cada una de las normas:

Como parámetros generales debemos tener en cuenta:

UVT 2015 : 28.279

Ajuste activos fijos Art. 70 – 5,21% Dcto 2453 de 2015.

Factor Multiplicar Art. 73 Dcto 2453 de 2015.

EJERCICIO

Paulo Coelho Pataquiva vendió un bien inmueble en el año gravable 2015 con las siguientes características:

 
Adquisición bien inmueble 30 de abril de 1995

Costo de Adquisición $ 34.000.000
Valor Declarado en renta en el año gravable 2014 350.000.000
Valor Predial año gravable 2014 $ 450.000.000
Precio de venta año 2015 $ 650.000.000

Con la información suministrada elaboramos la comparación y calculo del impuesto para así tomar la opción mas adecuada:

De las opciones anteriormente descritas la mejor es la numero 4 en la cual se  determina el costo fiscal siguiendo los parámetros del articulo 73 del E.T. pero es necesario explicar y fundamentar cada uno de los 4 métodos mencionados, para así comprender la incidencia tributaria de las normas que rigen este calculo.

Es importante mencionar que el articulo 277 del E.T. estipula el valor patrimonial de los bienes inmuebles, al establecer:

“….Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo in mueble deben ser declaradas por separado. Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto.”

Opción 1; E.T. Art. 69. El costo de los bienes enajenados que tengan el carácter de activos fijos, está constituido por el precio de adquisición o el costo declarado en el año inmediatamente anterior, según el caso, más los siguientes valores:

El valor de los ajustes a que se refiere el artículo siguiente.

El costo de las adiciones y mejoras, en el caso de bienes muebles.

El costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas y el de las contribuciones por valorización, en el caso de inmuebles.

Del resultado anterior se restan, cuando fuere del caso, la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o período gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo ajustado por inflación, para quienes se acojan a la opción establecida en el artículo 132.

En nuestro ejercicio simplemente tomamos el valor declarado en el ultimo año gravable (2014) el cual era $ 350.000.000.

Opción 2; E.T. Art. 70. AJUSTE AL COSTO DE LOS ACTIVOS FIJOS. Los contribuyentes podrán ajustar anualmente el costo de los bienes muebles e inmuebles, que tengan el carácter de activos fijos en el porcentaje señalado en el artículo 868.

Para el ejercicio tomamos $350.000.000 + ($350.000.000 * 5,21%) = $368.235.000

Opción 3; E.T. Art. 72. El avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los términos del artículo 5o. de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta, según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983. 

En el costo fiscal tomamos el valor del predial del año inmediatamente anterior (2.014) $450.000.000

En este punto es preciso señalar que en la sentencia del Consejo de Estado 13551 de 2004 se establece que el valor que se acepta como costo fiscal es el que se encuentre registrado en el autoavalúo o impuesto predial sin que sea necesario que este valor aparezca en la declaración de renta del contribuyente.

Opción 4 Artículo 73; El Gobierno nacional expide todos los años el Decreto reglamentario de los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario, y de esta manera establece la tabla de los factores de multiplicación según el año de adquisición del bien inmueble y así se podrá incrementar el costo aceptado fiscalmente para la disminución de la ganancia ocasional. En nuestro ejemplo lo calculamos de la siguiente manera.

34.000.000 x 13,97 (Factor del año 1993 – Año adquisición) = 474.980.000

Así determinamos la mejor opción, la numero 4. Costo fiscal 474.980.000

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